南科5年就業增近2萬居冠！科技光環遇信用管制 周邊房市迎「基本面檢驗」

富比士地產王記者蘇茵慧／台南報導

隨著全球AI應用推升先進製程產能，台積電持續推進竹科、中科、南科及高雄等擴廠計畫。依國家科學及技術委員會統計，今年9月全台三大科學園區就業人口達34萬8,719人，近5年成長16.7%；其中南部科學園區就業人口突破10萬大關，5年新增1萬8,869人居三大園區之冠。產業人口擴張為南部帶來長期剛性需求，但在央行房市信用管制趨嚴下，科技光環不再是銷售保證，周邊房市正回歸產品與價格的基本面檢驗。

觀察半導體南向布局，台積電高雄晶圓22廠以2奈米製程為主，P1廠已進入量產，後續P2至P5廠陸續推進裝機與興建；南科特定區A區則作為先進製程基地，除加碼興建3奈米晶圓廠，國科會亦針對未來先進製程研議新園區規劃。產業鏈擴充確實為南台灣注入可觀的高所得就業機會與人口紅利。

反映在居住需求上，鄰近南科園區的善化因具備通勤優勢與既有生活商圈，成為工程師與周邊自住客優先評估的生活圈。目前善化新案多以2至3房自住規格為主，如車站商圈指標預售案「興華苑」實價登錄每坪均價約43.37萬元，主打建築透明化與建材機能以吸引講究質感的首購與換屋族群。此外，受外溢效應與成熟機能支撐的台南市東區，指標案「國城寳實」因跨國建築團隊規劃，實價登錄均價逼近6字頭，高樓層戶別甚至創下近7字頭成交；而高雄楠梓在先進製程帶動下，指標案如「遠雄一靚」、「遠雄蘴靚」均價站穩4字頭，高點亦見5字頭水準。

不過，房市業者指出，高房價與緊縮政策已對科技廊帶產生質變。大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶分析，儘管科學園區就業人口穩健增長，為區域自住市場奠定基礎，但隨著央行多波信用管制發酵、銀行放款水位緊縮，過往仰賴投資置產與話題炒作的動能已大幅消退。

房市專家提醒，園區從業人員並非全數轉化為就業地買盤，租屋、跨區通勤（如台南市中心或高雄）仍是常見選擇；加上部分新興開發區如楠梓線上推案量充沛、善化新案單價陸續站上4字頭，買方在考量貸款成數與實質負擔能力下，態度轉趨嚴謹。後市單靠「台積電擴廠」等產業願景已難推動去化，建案唯有在區段生活機能、施工透明度及實住格局上展現競爭力，才能在自住為主的市場結構中突圍。