富比士地產王記者蘇茵慧／高雄報導
由富住通商用不動產舉辦的「2026南臺灣商用地產高峰會」中，同步發表「高雄商用不動產市場發展趨勢與投資展望」專題報告。內容指出，高雄正從傳統重工業城市成功蛻變為亞洲資產管理中心與AI半導體重鎮，在南臺灣S廊帶與大眾運輸導向開發（TOD）推動下，2021至2026年間公辦都更與捷運聯開等促參案招商成功達30件、總投資額破3,509億元，推動高雄地產迎來「價值重構」的黃金期。
面對未來高雄將蓬勃出現的商辦競爭，富住通董事長莊明昇會中分析ABC級商辦的租金，他提到過去商辦可稱之高雄房地產的票房毒藥，而今將有不同的轉變，若地段稀缺的產品，最好的方式就是走向都更，而因應高雄產業環境也會贏來外商的進駐，自然可以負擔高租金去挑選適合的商辦，而一般傳統產業或中小型，選擇B級或C級，同時也預言次級商辦可能會面臨都更處境，抑或者無法改建則也可轉型申請ESG認證。
資料分析，台積電於楠梓產業園區建置2奈米先進製程廠區，串聯路科、橋科、仁武及白埔等產業園區，磁吸上中下游產業鏈巨頭進駐，帶動龐大就業紅利與高科技廠房、倉儲物流需求。在產業實體需求強勁支撐下，工業不動產展現極強韌性，成為當前高雄地產市場最具抗跌與成長潛力的資產類別。
高雄市近年積極推動TOD與公辦都更，大幅重塑城市商業空間布局。自2021年以來，公辦都更與捷運聯開案共吸引3,509.1億元投資，其中21件公辦都更案引資2,605.37億元，9件聯開案引資903.71億元，成功催生五大指標性開發聚落。
在這些核心聚落中，中正金融商圈以亞資中心為定位，涵蓋台灣人壽投資70億元的舊市議會都更案，以及前金站聯開案與前金幼兒園都更案。亞洲新灣區則有投資額逾千億元的特貿三都更案與159億元的黃線Y15旅運中心聯開案。高雄車站商圈則聚焦於95億元的站前專四、五都更案與68億元的黃線Y10民族站聯開案。此外，鳳山中城副都心擁有263億元的衛武營O10/Y18站聯開案，以及總投資231億元的橘線O09站聯開案；左營高鐵與北城計畫區更吸引國揚與達麗投資364億元推動高鐵科技之心都更案，並同步推進海軍眷村公辦都更。
雖然大環境受央行信用管制與建商購地步調放緩影響，2026上半年土地標售與建地交易規模有所收斂，但隨著買氣逐漸打底，剛性需求已強勢回補，交易量展現「築底反彈」的溫和回溫趨勢。與此同時，富邦高雄之星、三井LaLaport等大型複合商場相繼投入，正加速重塑高雄的精品零售與消費版圖。
總結高雄商用不動產將呈現「脫胎換骨、寸土寸金」走勢，市場正面臨由「量變轉為質變」的關鍵轉折。對此，他為投資者提出精準的佈局策略。在辦公市場方面，建議投資人精準瞄準北高雄的「新頂級A辦」，以及南高雄具備高投報率的「中古優質商辦」。工業地產部分，應優先佈局高科技S廊帶沿線的工業用地與現代化倉儲物流地產。針對軌道經濟，宜積極關注各大TOD捷運聯開案所釋出的純商辦與優質零售空間。最後提醒投資人須特別留意未來住宅市場部分區域因「供給量爆爆增」所帶來的賣壓與去化風險，並隨著剛性需求持續回補，把握市場築底反彈的關鍵時機進行長期佈局。
