2025年台南房市創價集中上半年！蛋黃區創價穩健、善化解約數暫居全市之冠-富比士地產王

富比士地產王記者蘇茵慧／台南報導

觀察2025年台南預售市場（大樓、華廈，剔除店面），可發現高達14個行政區的年度最高價紀錄集中在2025年1～4月間產生，儘管政府在2024年9月祭出第7波選擇性信用管制，似乎也還是有創價表現。如：東區「浩瀚無極」於3月5日創下每坪69.35萬元新高(該案最高為69.78萬，成交於於2024年3月)，永康區「遠雄山禾」於1月25日站上52.6萬元，以及歸仁區「達麗世界仁」於4月7日寫下54.01萬元紀錄。

東區與北區雙雙突破 60萬大關，顯示台南傳統核心精華區的稀缺性；過去被視為蛋白區的「仁德」受東區高房價擠壓，最高價也來到 44.64 萬，這顯示購屋族在核心區高房價壓力下，「跨區生活圈」的外溢帶動鄰近行政區的行情補漲。

而歸仁最高價出現在54.01萬，超越中西區、安平區與永康區，這也展現具備TOD效應的高鐵特區與、AI 產業聚落的題材，對高資產族群與外來投資者的吸引力極強，甚至打破了傳統行政區的位階。

至於南科核心圈：新市（47.87 萬）與善化（45.65 萬）穩定走高，值得關注的是安定區（37.19 萬）與西港區（36.81 萬），這兩區過去被視為純鄉村，但在南科效應及區位鄰近工業區優勢，最高房價已逼近新營區，顯示工程師的購買力與在地需求正由核心向外輻射。

再細查後，發現重劃區與品牌效應成為房價領頭羊：幾乎所有行政區的最高價都出現在「重劃區」：包括平實、九份子、鹽行、新和、舉喜，這些區域透過整齊的街廓與公共建設題材，容易出現創價情形；而品牌效應加上地段優勢如：浩瀚、成大之森、遠雄、達麗等指標建商，在特殊地段插旗后，利用品牌力拉抬區段天花板，數據反映出購屋者對「特殊地段」的支付意願極高。

而台南預售大樓與華廈的「地板價」也出現全面抬升的現象：2 字頭即將消失，官田、佳里、六甲、學甲這四區的最高價還在 2 字頭或以下，在2025年數據中，學甲（19.15 萬）是目前唯一最高價尚未突破 20 萬的區域。

然而，2025年下半年創價現象消失，則是因為「限貸令」從資金成本問題轉化為「資金取得困難」的實質牆壁，2024年底開始的限貸令在2025年中旬進入最高壓期，各大行庫房貸水位趨近飽和，導致預售屋買方對未來交屋撥款的不確定性大幅攀升。

當資金鏈的預期心理由樂觀轉向極度保守，市場便失去了向上挑戰價格的動能。下半年僅存的創價紀錄如安平區「虹韻」（11月14日，54.91萬元）與官田區「佳璽成佳」（11月15日，23.04萬元），成交量分別僅有18件與1件，顯示這類創價僅屬極少數特殊狀況，無法帶動區域普漲。

此外，「解約風險的具體化」也重擊了2025下半年的市場信心，數據顯示，受南科帶動的善化區在2025年出現14件解約，且在2026年初持續增加2件解約，這對區域房價形成了強大的壓力，而善化區「謙大華」在去年6月傳出每戶折讓200萬的消息，等於讓購屋者產生熱區出現降價錯覺，追價意願便迅速萎縮。此外，如仁德、新營、六甲等區雖然2025年年度零解約，卻在2026年陸續出現首筆解約。