物價有感上漲、利率動向受關注 台中名宅二手市場零釋出？

富比士地產王記者莊亞築／台中報導

物價有感上漲、利率動向備受關注，房市回歸理性之際，自住買盤評估不動產的視角也更加多元，相較於單純觀察預售市場的開價與銷況，成屋市場的「掛售率」正成為自住客檢驗品牌的重要指標，查詢樂居網發現，包括寶璽、舜元、龍寶、長安等指標品牌旗下多個已完銷成屋社區，在轉手市場僅有零星物件釋出，部分甚至呈現零掛售狀態，印證品牌在市場累積的實質口碑，也讓「低掛售率」成為自住客評估品牌含金量的新指標。

綜合樂居、591資料，四大品牌共16個已完銷成屋社區中，「寶璽高第」、「寶璽美第」、「舜元知茵」、「長安慕廈」、「長安桂冠」等5個社區目前零掛售，「寶璽睿觀」、「寶璽元莊」、「龍寶園臻邸」、「長安美術觀邸」4個社區也僅各1戶待售，其中，寶璽4個社區合計僅2戶掛售，長安4個社區合計也僅3戶，屋齡最高達26年的「長安美術觀邸」至今仍只有1戶釋出。

大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶分析，掛售率不只反映市場上有多少物件待售，也與產品總價、買方承接能力及轉手難易度密切相關，尤其高總價住宅受貸款成數限制與自備款門檻影響，潛在買方範圍相對收斂，屋主一旦決定出售，往往需要較長時間等待合適買方，待售物件也可能因此累積，而換屋型產品的掛售情況，則與家庭結構變化、換屋週期及區域供給活絡度高度連動，若一個社區在不同產品條件與市場環境下，仍能長期維持相對低的掛售率，除了反映釋出量稀缺，也能從側面印證住戶的長期持有傾向，成為品牌口碑的客觀參考。

住商不動產七期南屯店協理黃盟翔則從第一線交易觀察指出，社區掛售戶數少，對買方而言代表可挑選的房源極為有限，尤其指名特定品牌社區的自住客，往往需要耗時等待釋出，對屋主而言，若現有建築品質與居住環境符合需求，自然不輕易出售，當社區在二手市場長期維持極低釋出量，便成為市場辨識品牌認同度的重要參考。

值得一提的是，從各品牌已完銷成屋的轉手現象觀察，低掛售率並非單純由產品總價或社區規模決定，品牌認同度與住戶結構更具決定性影響，以被業界譽為台中「豪宅鼻祖」的寶璽建設為例，旗下作品鎖定大坪數、高總價豪宅，住戶清一色為自住客群，與七期長期動輒雙位數物件掛售的社區形成鮮明對照，如位於七期市政園道首排、屋齡18年的「寶璽睿觀」落成多年少有轉手，目前僅1戶掛售，北屯社區型豪墅「寶璽元莊」44戶當中也僅1戶掛售，至於五期「寶璽高第」與11期「寶璽美第」在二手市場更均為零掛售，顯見備受高資產族群肯定。

長年深耕自住市場的舜元建設，則憑藉扎實的營建工法與社區規劃奠定住戶認同，11期「舜元知茵」總戶數51戶，目前維持零掛售，北區自住換屋指標「舜元睦森林」總戶數123戶，二手市場僅3戶掛售，掛售率約2.4%，十四期「舜元境朗」52戶有5戶掛售，北屯「舜元知了」84戶則有6戶掛售，掛售率約7.1%，其中百戶規模的大社區釋出量依舊壓在低檔，展現出高度的自住黏著度。

反觀龍寶建設旗下社區規模不一，掛售情況隨區域與產品規劃出現差異，11期「龍寶愛臻邸」185戶僅3戶掛售，烏日「龍寶園臻邸」142戶僅1戶掛售，兩案量體均破百戶，掛售率卻都低於2%，11期「龍寶仁美臻邸」113戶有6戶掛售，沙鹿「龍寶和臻邸」52戶則有7戶掛售。

長安建設則多年維持審慎的推案節奏，西區「長安慕廈」70戶與「長安桂冠」28戶均為零掛售，屋齡26年的「長安美術觀邸」僅1戶掛售，近期落成的五期「長安大墩」則有2戶掛售，供給量本就低的情況下更是少有物件釋出，不過黃盟翔也提醒，價值與抗跌表現仍須回到整體區域規劃與實際成交行情綜合評估。