富比士地產王記者蘇茵慧／綜合報導
中央銀行第七波信用管制與限貸令效益發酵，房市告別全面普漲，正式進入產品分化期。住商機構統計今年上半年六都實價登錄資料，市場資金明顯向具保值性的「電梯宅」集中，帶動各都大樓、華廈總價持續飆升；反觀傳統公寓則承受嚴峻壓力，六都中有四都出現盤整與修正，其中又以南部老舊公寓跌勢最猛，台南市公寓平均總價年跌10.1%居六都之冠，高雄市老公寓也有5.9%的顯著跌幅。
在全台房市轉冷之際，過去幾年隨台積電等科技廊帶議題爆發的南二都，傳統公寓產品率先顯露疲態。尤其是台南市公寓平均總價相較去年同期重挫10.1%，這樣的雙位數跌幅已屬於極為罕見的短期「急跌」；且由於房產具備高房貸槓桿特性，總價修正一成，等同屋主的實質自備款資產直接蒸發近半，對區域市場信心產生「重摔」衝擊。
大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶分析，南二都幅員廣大，部分非都會核心區的公寓物件因屋齡高、無電梯且缺乏管理，整體屋況不佳。在目前銀行限貸、放款審核趨嚴的氛圍下，這類物件的鑑價與貸款成數往往不盡理想。過去在房市熱絡時，公寓還能憑藉「低總價」優勢吸引買盤，但當市場遭逢寒流，缺乏基本面支撐的蛋白區公寓，價格便在短短半年內出現斷崖式修正。
與南部公寓「價量雙縮」的慘狀形成強烈對比，南部都會區的電梯住宅（大樓與華廈）表現依舊穩健，這種同區域、不同產品的「逆向兩極化」走勢，更凸顯了傳統公寓的弱勢。市場專家指出，現階段剛性買盤以年輕首購族為主力，這類客群高度注重居住品質與生活便利性，因此具備物業管理、電梯設備及屋齡較新的產品，對有限的市場買盤更具吸引力。
綜觀全台表現，六都華廈與大樓多數仍維持增長。其中台中市表現最為強勢，住宅大樓年增達20.3%、華廈年增10.2%；新北市大樓漲幅也突破一成。高總價的台北市電梯大樓平均總價更已突破四千萬元，年增率仍有7.1%。六都中僅桃園市大樓微幅修正，顯示在市場趨冷時，資金更傾向流入轉手性佳、保值性高的都會區電梯產品。
北部公寓則因具備不同的資產特性而呈現微幅抗跌。台北市公寓年增1.2%、台中市微漲3.3%，主要是台北市精華區土地稀缺，老舊公寓具備極高的危老與都更改建潛力，因而在價格上仍能維持一定支撐力道。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，近期房市遭逢巨變，全面普漲的時代已經結束，轉為產品與區段的「個案表現」。在信用管制措施預期短期內不會鬆綁的情況下，市場未來將維持「量縮價穩」的格局。徐佳馨建議，中南部的購屋族群未來在評估資產時，切莫僅以「總價便宜」作為唯一考量，必須更嚴格審視地段條件、生活機能及區域的未來發展性，才能在市場洗牌之際，兼顧居住品質與資產的長期價值。
