文／高雄市不動產代銷公會理事長謝哲耀、富比士地產王記者蘇茵慧／整理
央行打炒房政策上路至今，市場已發生劇烈變化，過去外界多將焦點放在房價的漲跌，然而第一線與市場脈搏共同跳動的代銷業者，卻敏銳地嗅到了冰封期的警訊。高雄市不動產代銷公會理事長謝哲耀近日提出警告，預售市場成交量已出現「全面熄火」，今年前四個月的成交量竟然僅剩高峰期的的一成。謝哲耀直言，代銷業絕對願意配合政府穩定房市，但當前的限貸令與信用管制，已經誤傷了真正有需求的剛性換屋族，更讓依附房地產產業鏈的數千個家庭面臨生計考驗。以下為謝哲耀針對當前房市困境的私房第一線觀察與政策建言：
高雄預售觀察一：預售屋交易量大幅萎縮
115年1至4月高雄住宅預售屋實價登錄件數為677件，相較112年同期2,363件，僅剩28.6%；相較113年同期6,122件，僅剩11.1%；相較114年同期1,401件，也僅剩48.3%。數據顯示，預售屋市場成交量已明顯萎縮，整體交易動能持續下滑，成交表現相當疲弱。
高雄預售觀察二：代銷業需要成交量，也願意配合政策
代銷業者及第一線代銷人員最需要的是成交量，也願意配合政府政策，協助建設公司與市場取得價格平衡。然而近年土地成本、營建成本持續攀升，加上不動產放款集中度限制，使建商取得土建融資更加困難。目前市場已出現部分中小型建商暫停開發甚至退出市場，大型建商則延後推案或減少開案。在供給量持續減少的情況下，房價自然更不容易下修。
高雄預售觀察三：換屋族成為受影響最深的一群，有剛性換屋需求者無法滿足住的需求
在不動產放款集中度限制下，銀行於有限額度內優先篩選放款對象，使許多具有剛性需求的換屋族被排除在外。根據央行統計，換屋切結貸款占總房貸戶數比例，過去平均約10%，至115年2月已降至4.8%，幾乎減少一半。實際上，許多換屋族甚至在送件前即遭銀行婉拒，成為市場上的「換屋貸款孤兒」。
高雄預售觀察四：成交量萎縮衝擊整體產業鏈
上述成交量持續探底，更直接衝擊代銷產業生計。以高雄市為例，目前約有200家代銷公司、約4,000名從業人員，代表4,000個家庭的收入受到直接影響。
高雄預售觀察五：預售屋成交量應列為重要房市指標
預售屋成交量是房地產市場最重要的領先指標之一，建議央行將預售屋成交量納入房市政策重要的觀察依據。
當市場成交量僅剩高峰期約1成，甚至低於長期平均水準時，建商可以選擇延後開發或暫停推案，但後續營建工人、代銷人員、室內設計、裝修工程、建材設備等相關產業，也將同步面臨工作機會與收入縮減的壓力。
謝哲耀對央行的制度性建議
建言一：檢討不動產放款集中度限制
建議不動產放款集中度管理回歸《銀行法》第72條之2規範，讓銀行擁有更充足的放款空間。如此不僅能滿足首購族及換屋族的剛性需求，也有助於提升市場正常交易量，讓從業人員可以繼續協助客戶安全無慮的買賣房屋。
建言二：第二戶貸款成數恢復至七至八成
建議第二戶貸款成數恢復至七至八成，協助有實際換屋需求的家庭順利完成居住升級。隨著家庭人口變化、子女成長、高齡化社會來臨，以及房屋老化衍生的結構與安全問題，換屋需求本就是正常且必要的居住需求。
加速換屋循環，不僅能增加市場流動性，也有助於釋出更多中古屋供給，讓更多屋主投入公益出租與社會住宅市場。同時也能促進政府積極推動的危老重建與都市更新政策，使住宅政策更具一致性與延續性。
記者蘇茵慧第一線觀察
健全房市的本意在於打擊投機，而非扼殺產業與庶民的安居權利。從理事長謝哲耀所揭露的數據與市場實況來看，當前房市已經不是「降溫」，而是瀕臨「結冰」的邊緣。健康的市場需要合適的「流動性」，而非極端的供給與需求雙向斷流。當換屋族成了政策下的孤兒，中下游產業鏈面臨隱形失業危機時，相關部會或許該適時展現政策彈性，正視基層代銷業者的理性能量與建言，在健全房市與保障剛需之間，重新尋求更具智慧的動態平衡。
