富比士地產王記者蘇茵慧／台南報導
台南市永康區房市近年在南科效應帶動下成為一線戰區，而最新動土的「永康車站北側產業專用區」市地重劃案，成為該區都市機能翻轉與土地價值重塑的關鍵。佔地約11.512公頃的重劃區，地理位置極為重要，恰好扼守國道1號永康交流道與台鐵永康車站之間的交通樞紐；過去該地受限於台灣中油舊油庫、大成長城企業老舊工廠等低度利用的工業設施阻隔，地貌相對老舊且存在空氣與污水等環境鄰避問題，長年壓抑了車站北側的不動產升級動能。隨著總投資額達6.2億的公辦市地重劃工程正式動土，不僅代表老舊工業區走入歷史，更宣告該區將正式蛻變為兼具產業研發、工商服務、交通轉運及生活機能的高端綜合門戶。
從土地使用分區與實質規劃的角度來看，此案採取了極高綜效的空間配置，大幅拉高土地的容積效益與利用價值。重劃後將釋出6.848公頃的產業專用區，其建蔽率上限達70%、容積率上限達325%，未來規劃導入4大核心產業，包括研發與金融保險的產業研發服務、批發零售與技術服務的工商服務、旅館與轉運支援，以及運輸倉儲。值得房市高度關注的是，該產專區在法規管制下特別放寬了住宅置入空間，允許申請住宅使用的容積樓地板面積最高可達基準容積的40%，並採取分棟或分幢規劃，這種產商辦宿俱全的微型城市機能，將為永康注入全新的高端就業人口與住宅租售剛性需求。
若觀察周邊不動產行情，目前相鄰的東橋特區與鹽行重劃區，新成屋與預售案單價已穩站4字頭、部分個案甚至挑戰5字頭；而本案所在的蔦松二街周邊，目前多為屋齡較高的中古透天或華廈，實價登錄單價約落在17萬至20萬之間。這種極大的房價落差，正凸顯了重劃區引進高產值商辦與綠覆環境後，周邊老舊地段將面臨強烈的「質變」與房價跳階補漲動能；而透天產品未來則將更稀有，以周邊新透天案「大桔郡11」開價，則落在2388起，預售案「上賦大苑」也約2千多萬。
該重劃區的地權結構高度單純且集中，前3大地主便涵蓋了絕大部分面積，其中最大地主為大成長城企業，持有5.35公頃、占比高達46.39%，其次為台灣中油持有的3.505公頃、占比30.39%，以及台南市農會持有1.045公頃、占比9.06%。在這種產權高度集中的結構下，地主平均重劃負擔比例為55.4%，其中公共設施用地負擔占38.24%，費用負擔占17.16%，這意味著核心地主預計可配回約44.6%的可建築用地。
由於上市大廠大成長城已明確表態將該區「起家厝」逐步搬遷並全力支持重劃，配合中油、農會等一體化的地上物拆遷與整地推進，使得整體開發進程幾乎沒有傳統重劃區常見的產權糾葛與拆遷抗爭拉鋸。市長黃偉哲更強烈要求工程團隊趕工，力求將原本表定的3年工期縮短至2年半甚至2年，這種開發時程的極大確定性，直接消除了不動產投資中最擔憂的時間成本與政策變數風險。
從長線的區域交通路網拓寬與都市計畫綜效來看，該案更是打通永康房市任督二脈的關鍵拼圖。該區過去因緊鄰台1線、中正北路與中山路，聯外車流極大卻缺乏系統性銜接，造成嚴重的交通瓶頸。本次重劃工程在內部開闢了高規格的計畫道路，不僅將貫穿基地核心的蔦松二街從原本狹窄的15公尺一口氣拓寬至20公尺，更增設了一座0.558公頃的廣場兼停車場用地，提供包含路邊與廣停共248格汽車位與60格機車位，同時預留了未來串聯永康車站後站的銜接道路。
更具想像空間的是，行政院已正式核定鐵路立體化延伸至永康地區的可行性研究，目前正由鐵道局辦理綜合規劃，未來鐵路地下化騰空後所釋出的大型東西向綠園道空間，將與本案重劃區無縫串聯。
這種產專區重劃的「點」、蔦松道路拓寬的「線」，再到鐵路地下化騰空綠廊的「面」，三者在2029年前後陸續到位，不僅徹底解決老舊車站的阻隔效應，更將在永康交流道與後續的高速鐵路特殊區之間，形成一個全新的科技商業地帶。在南科產能持續擴張、高階人才外溢效應顯著的市況下，永康車站北側透過此公辦重劃案成功完成質變，未來幾年勢必引領周邊土地與住宅市場迎來一波強烈的價值補漲與地段翻轉行情
