富比士地產王記者鄭志宏／台北報導
南韓金融監督委員會（FSC）聯合相關部會日前宣布史上最嚴限貸新制，並即刻生效。新制規定，首都圈與調控區域的房貸總額上限統一設為 6 億韓元（約新台幣 1,300 萬元），不論買家收入或房屋總價一律適用。
名下持有 2 戶以上的多屋族，貸款成數直接歸零，形同全面封殺。換屋族同樣難逃管制，購買第二間房的民眾，原有住宅必須在 6 個月內售出，否則新房貸取消且 3 年內不得再申請。即便是首購族，貸款成數也從 80% 下修至 70%，房貸年限從 40 年縮短為 30 年，首都圈並全面禁止 Gap Investment（以租養貸）手法，力道之猛，堪稱近年僅見。
對照台灣現行政策，差距一目瞭然。台灣自 2020 年起歷經央行七波信用管制，全國第二戶限貸 5 成（2024 年 9 月起），第三戶最低 3 成，並全面取消寬限期，到今（2026）年，央行鬆綁全國第二戶提高至 6 成，但房貸總額上限除政策性房貸外，仍交由各銀行自主認定，並無設定絕對天花板。
反觀韓國，以首爾均價早已超過 1,300 萬台幣的市場行情，新制等同要求多數購屋者自備大額現金。在 DSR（債務負擔比）管制方面，台灣由銀行內控執行，韓國則全面強制上限 40%，涵蓋房貸、信貸、車貸、學貸所有負債，並分三階段加壓利率，制度完整程度遠超台灣；此外，韓國認定名下 2 戶以上即為多屋族，台灣則以第 3 戶以上為投資性用途，門檻寬鬆許多，多屋族在台灣第三戶仍可貸 3 成，在韓國卻是完全借不到一毛錢。
然而，這套「硬殺」模式在韓國已留下沉重前車之鑑。房市趨勢專家李同榮指出，韓國前總統文在寅任內 2018 年至 2021 年間，連祭 25 輪打房重拳，涵蓋最高 6% 綜合不動產稅、持有 1 年內交易課 70% 利得稅等極端措施，結果適得其反，韓國首都圈房價創下 15 年最大漲幅，漲速超越新加坡、香港與倫敦。
李同榮表示，2023 年韓國房價下修的主因，是央行自 2021 年啟動升息循環、連升 12 碼，而非打房政策奏效；其後因升息拖累經濟衰退，政府被迫轉向降息與限貸鬆綁，結果房市隨即死灰復燃，只能再推更嚴格管控，深陷治標不治本的惡性循環。
李同榮強調，韓國經驗清楚說明，激進打房不僅無法壓制房價，更會扭曲市場機制，排擠中產與年輕族群的首購及換屋需求，加速市場 M 型化，最終房市向高資產族群集中。他認為台灣不應效法韓國下猛藥，房產政策若只剩打房一條路，不如從供需結構、國土均衡開發、交通建設、社宅供應等面向對症下藥，讓市場自然發揮效率。
當韓國正深陷「越打越高、越鬆越熱」的循環之際，台灣的漸進式路線究竟是保守，還是智慧，答案或許已在韓國的教訓裡。
