富比士地產王記者蘇茵慧／高雄報導
高雄市不動產代銷公會今（9）日舉辦會員大會，理事長謝哲耀表示，面對房市急凍現況，業界認為政府已開始釋出調整訊號，並呼籲後續應持續優化相關政策，以穩定市場信心，避免對經濟與就業產生進一步衝擊。
「現在市場不是沒有需求，而是需求在等待信心；當信心回來，成交就會回來。」謝哲耀指出，近期房地產市場明顯降溫，交易量快速萎縮，以高雄預售市場為例，今年一月成交量較去年同期衰退約44.6％，呈現「冷上加冷」態勢，整體市場已進入高度觀望階段。面對房市急凍現況，業界認為政府已開始釋出調整訊號，並呼籲後續應持續優化相關政策，以穩定市場信心，避免對經濟與就業產生進一步衝擊。
謝哲耀表示，在資金趨緊與信心不足的影響下，建商普遍採取「不開工、不開挖」的保守策略，市場同時出現「大者恆大」與K型化發展趨勢，而具備品牌、資金與土地優勢的大型建商相對穩健，仍有能力持續布局；反觀中小型建商則面臨更大壓力，推案節奏趨緩甚至暫停，進一步加劇市場分化。
「未來推案量恐出現斷層，此一趨勢不僅影響購屋族選擇，也將對代銷產業及上下游供應鏈帶來長達兩年的結構性衝擊。整體不動產相關產業涵蓋約兩百萬從業人員，其影響層面廣泛且深遠。」謝哲耀提及，針對金融政策，數據顯示今年一月不動產放款集中度已來到近五年低點，房貸違約率約為萬分之八，仍遠低於2009年Q1金融海嘯後的1.39％；整體房貸族繳息狀況穩定，顯示不動產授信仍屬安全穩健範圍。
基於此，業界建議中央銀行於「不動產放款集中度」計算上進行調整，分子應排除社會住宅貸款、青年安心成家貸款，以及政府機關如學校、醫院等公共建設相關承包工程之建築融資，以更精準反映市場風險，避免政策性資金被納入管制，影響整體資金流動。
此外業界強調，當前最大問題在於信用管制「一體適用」，忽略區域人口結構差異。以人口持續外移的區域為例，長期面臨買盤流失、需求疲弱與去化壓力升高，市場本身已處於修正階段，並不存在過熱現象。若仍套用相同的管制標準，形同錯置政策工具，不僅無法抑制風險，反而進一步壓縮交易動能，加速區域發展失衡。
因此，業界主張針對人口外移明確的行政區，直接放寬第二戶貸款成數至八成，以恢復市場基本的流動性與交易量。業界認為，此舉並非刺激投機，而是回應實際需求，有助吸引自住及長期置產族群進場，穩定區域房市發展。
值得注意的是，第二戶貸款成數已回調至六成，此舉被市場視為政策性調控逐步調整的重要訊號，有助於市場信心回穩。對於有自住及長期資產配置需求的民眾而言，現階段正是進場觀察的關鍵時機。實際走訪市場可發現，部分建案已出現價格讓利空間，建議有需求者審慎評估、適時出手。
在產業面，2025年整體不動產業營業額大幅縮減約3500億元，其中位於市場第一線的代銷業營收重挫達45％，顯示其受信用管制衝擊最為直接。面對此一環境，代銷公司今年在接案策略上更需審慎應對，建議以「代銷為主」作為核心策略，優先確保現金流與營運穩定。
相較之下，包銷模式因資金壓力較高，在當前市場不確定性仍高的情況下，風險相對放大，業者應更加審慎評估，避免過度承擔財務與庫存壓力。同時，整體經營仍應以開源節流為原則，強化內部控管與營運效率。
此外，也建議業界由過去的競爭思維逐步轉向合作模式，透過資源整合與專業分工，讓各家代銷公司的特色與專長得以互補，不僅有助於降低風險，也能提升整體產業的抗壓能力與市場競爭力。
謝哲耀強調，展望未來，預期下半年市場將逐步好轉。過去兩年受到壓抑的購屋需求，將隨政策逐步調整與市場信心回升而逐漸釋放，成交量有望回溫。在後續市場競爭中，「品牌定位」與「產品坪數規劃」將成為影響價格與銷售速度的關鍵因素。
整體而言，當前房市正處於調整轉折期。在政策逐步修正與市場機制回歸之下，未來仍可望朝向理性與健康發展。
