富比士地產王記者鄭志宏／台北報導
台北 A 級辦公室市場迎來一場大翻轉。根據瑞普萊坊的最新分析，未來 5 年將有 43.2 萬坪新辦公大樓供給進入市場，相當於現有 A 級辦公室存量的一半。瑞普萊坊顧問暨市場研究部總監江珮玉指出，這波新供給浪潮將迫使市場從「房東市場」轉變為「租客市場」，房東掌握定價權的時代即將結束，企業搬遷談判的主導權正在逐步回到租客手中。
驅動這場轉變的關鍵因素，是台北市 A 級辦公室平均屋齡已達 21 年，近三成大樓超過 30 年；同時辦公室裝修成本從過去每坪 5 至 8 萬元，大幅躍升至 11 至 20 萬元，漲幅達 150%。這筆龐大的改造成本，正在徹底改變企業的決策邏輯，互助營造、冠德建設等企業已紛紛選擇搬遷，以避免在舊大樓投入高額裝修，反而能透過房東讓步換取更優惠的租賃條件。
江珮玉強調，2026 至 2030 年間的新供給，將是市場從房東市場轉為租客市場的臨界點，這 43.2 萬坪的新供給主要集中在信義區、西區門戶（雙子星大樓）、南港和北士科等地段。第四季市場的表現已透露端倪，南山廣場等頂級辦公大樓單季去化量高達 5,000 坪，充分證明企業對新大樓的需求確實存在，大量新供給湧入後，房東將無法繼續掌握定價權。
江珮玉分析指出，房東將被迫從坐等租金轉為主動競爭，房東的定價能力將依據大樓的區位、品質與租賃條件來決定，而非單純的市場規律。新供給的衝擊下，企業的議價能力將大幅提升，各家房東為搶佔租戶，勢必祭出各種優惠，包括直接的租金折扣、延長免租期、補助裝修成本，以及更彈性的租賃條件。
江珮玉指出，這正是企業實現質感躍升的黃金時刻，企業可以同時獲得新大樓的設備更新、ESG 認證以及更優惠的租賃條件，最終成本反而低於在舊大樓持續營運，不過，市場轉變並非單純的「租金下跌」，而是市場的兩極化分化，ESG 從加分項變成門檻，具備 LEED 或 WELL 認證的大樓已成為外商與大型企業的必要條件，直接影響企業形象；具綠色認證的新大樓將保持「綠色溢價」，租金仍可維持競爭力，而屋齡超過 25 年且無設備升級的舊大樓，則將面臨「褐色折價」的雙重打擊。
中等級、無認證的舊大樓將面臨最大淘汰風險，而信義計畫區等地理位置優越、認證齊全的新大樓則保持定價優勢。對於中大型企業的 CFO 與地產經理來說，現在正是啟動搬遷評估的最佳時機。江珮玉指出，未來 2 至 3 年內舊大樓租金將承受顯著壓力，但新供給完全釋出後，談判空間將逐漸縮小。企業應該在供給爆發前開始談判，因為越晚啟動搬遷計畫，房東的讓步空間就越小。對企業來說，這不僅是房地產市場的變化，更是成本優化的嶄新機遇。
