富比士地產王記者蘇茵慧／台南報導
台南市東區東寧商圈近期不動產話題不斷，繼閒置超過20年的「中信永保安康酒店」以8.8億元易主、人氣北方麵食名店「萬客樓」遷往裕農路後，最新實價登錄再揭露一筆億級交易：坐落於東寧路與東興路交會黃金三角窗的「萬客樓」舊址基地，於今年6月以總價1億316萬元整筆成交，土地移轉面積約93.77坪，換算土地每坪單價高達110.01萬元，不僅突破億元大關，也印證了先前市場盛傳原地主有意處分資產的傳聞。
該筆交易地號坐落於台南市東區東光段787地號，建物登記涵蓋東興路2號之1、東寧路371號與373號等門牌，總建坪約62.17坪，包含主建物27.55坪與34.62坪。土地使用分區為都市計畫住宅區「住五（附）」，法定建蔽率為60%、容積率為210%。雖然地上物屋齡已達40年且登記為住宅區，但因具備雙面臨路的寬闊角地優勢，長年以來皆作為商業用途使用，其極高的能見度與車流集客效益，讓基地即便在老舊建物的現況下，依然開出破百萬的地價身手，買方布局顯然重在土地本身的長線價值。
幸福家裕忠店店長王星斌指出，萬客樓當初遷址並非經營因素，主要是原地主處分土地與產權租約問題；如今實登正式揭露交易印證。對於該筆標的的後續市場動向與身價，王星斌表示，萬客樓舊址目前仍在出租市場釋出，以該處極具優勢的三角窗位置來看，除了房仲業者有進駐需求外，另外包括安全帽店、眼鏡店等高度仰賴臨路能見度與車流曝光的行業別，都相當適合進駐經營。
而以土地價格來看，該區段每坪破百萬元本就屬於行情價，成交水準相當符合市場預期；以成交總價1億316萬元換算，若新買方希望達到基本3%的年租金毛投報率水準，整棟每月租金收益至少需拉升至近26萬元（約25.8萬元），這也考驗著接手業者的承租負擔能力與廣告附加效益。
這筆億級交易也反映出當前房市「房冷地熱」的兩極化現象，儘管在央行信用管制與房貸限縮政策影響下，一般中產階級為主的住宅買氣相對趨於觀望與冷淡，但對於資金雄厚的高資產族群而言，具有稀缺性與保值特性的精華區土地買賣依舊相當熱絡。高資產買盤著眼於抗通膨與長期資產配置，逢低或看準市區成熟角地便積極出手卡位，使得市區優質土地市場依然展現強韌的支撐力道。
東寧商圈早期曾是東區極具代表性的潮流與消費核心，但隨著南紡購物中心強勢競爭、消費型態轉移，加上周邊極度缺乏停車空間與尖峰時段交通壅塞，人潮與消費動能已明顯產生位移。此外，該路段傳統店面多受限於面寬狹窄、縱深不足的空間格局，難以接軌現代大型連鎖品牌的需求，致使整體臨路店面動能逐步放緩。
不過，隨著鄰近的平實重劃區開發逐步成熟，平實轉運站及捷運路網願景持續發酵，加上國賓大樓正規劃拆除重建為商住大樓，東寧路商圈正展現向平實軸線延伸整併的新契機。
