「時間錯位」衝擊台中房市！完工量創高交易創近九年新低

富比士地產王記者莊亞築／台中報導

台中房市出現「時間錯位」！前一波景氣熱潮所催生的新成屋正大量湧入市場，但願意此時進場的買方卻明顯減少，「大臺中房市交易動態資訊平台」發布的115年Q2大臺中房市分析季報指出，台中房市已從過去的「區域分化」，進一步走向「購買力、產品與個案分化」的新階段。

從買賣移轉登記來看，115年Q2台中買賣移轉棟數為9,416棟，季增9.8%、年減3.1%，雖受Q1傳統淡季後的季節性回溫帶動，交易量仍不及去年同期，西屯區（1,689棟）、北屯區（1,571棟）與太平區（1,074棟）為前三大交易熱區；同季建物第一次登記棟數則達7,535棟，季增33.4%、年增16.2%，北屯區（1,896棟）、南區（811棟）及西屯區（736棟）最為集中，反映前幾年大量推案正陸續進入完工交屋期。

累計今年上半年，台中買賣移轉棟數僅17,995棟，正式跌破2萬棟，創近九年同期最差表現，第一次登記棟數卻仍維持約1.3萬棟的相對高檔，一升一降之間，「交易降溫、完工量仍高」的結構愈發清楚。若拉到六都比較，115年8月台北買賣移轉1,752棟、月減25.5%、年增2.8%，新北3,619棟、月減25.4%、年減4.2%，桃園3,126棟、月減24.7%、年減5.0%，台中3,260棟、月減12.0%、年減12.9%，台南1,319棟、月減30.1%、年減16.1%，高雄2,647棟、月減25.7%、年增2.8%，六都合計15,723棟，創近十年同期新低，月減23.3%、年衰退5.6%。

供給端的收縮同樣明顯，台中115年上半年建照戶數7,248戶，較去年同期大減6,748戶、年減48.2%；使照戶數12,173戶，減少2,717戶、年衰退18.2%；開工戶數僅5,778戶，銳減9,857戶、年減幅高達63.0%，三項指標全面下滑，其中建照與開工減幅最為劇烈。換算成樓地板面積更能看出落差，建照總樓地板面積約104.7萬平方公尺，年衰退43.8%，使照約185.2萬平方公尺，年下滑11.6%，開工約79.8萬平方公尺，年驟減63.6%，開工面積是近年首度跌破百萬平方公尺。

價格與成交量也走向同步降溫，實價登錄顯示，115年Q2交易量僅3,724件，季減13.0%、年減22.3%，交易總額約563.8億元，季減26.9%、年減36.3%，總額降幅大於件數降幅，反映的其實是成交區域、產品類型與總價組成正在悄悄換血，而不單純是市場退場。

各類型建物平均單價中，大樓每建坪39.7萬元，季減0.05%、年微跌0.13%，價格大致持穩；華廈每建坪25.9萬元，年減5.14%；公寓每建坪24.5萬元，年減3.66%，修正幅度明顯拉開差距，平均成交總價則是大樓約1,605萬元逆勢年增3.43%，華廈約865萬元年減6.66%，公寓約660萬元年減5.22%，透天厝約2,024萬元雖季增0.39%，年減仍達11.29%。

土地市場則因產品別而分化，住宅區價格轉為整理，商業區受個案交易牽動、起伏較明顯，工業區受AI與半導體擴產及企業自用需求撐盤，表現相對穩健，農業區持穩。

正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠表示，這一連串數字背後其實是同一件事，前一波景氣熱潮推動的住宅正大量完工，但當下願意進場的買方卻明顯減少，部分新案供給量較大的區域，未來仍得面對交屋量、去化速度與價格支撐力的三重考驗；她也觀察到，真正受信用緊縮衝擊的多是高度仰賴房貸的購屋族，資產實力較強、對融資依賴較低的買方，在核心地段、品牌建案及稀缺性高端產品上仍有一定承接力，所以現在該問的已經不是「總價越高越難賣」，而是購買能力與產品競爭力如何共同決定成交速度。

至於外界熱議的「股市熱、房市冷」，陳孟筠認為那比較像是結果而非原因,資金正在選擇流動性，銀行在重新配置信用，建商在調整未來供給，營建資源也在往不同產業重新分配，下一階段真正該注意的，不只是央行鬆不鬆綁信用管制，而是交易、價格與供給何時重新找到平衡。

區域市場則從過去的「蛋黃抗跌、蛋白下修」，進一步細分到產品與個案層級，115年Q2屋齡2年內大樓交易超過30件的區域集中在西屯區、北屯區與梧棲區，西屯區成交單價超過每建坪50萬元的案件已佔半數，高價個案仍有零星買盤支撐；北屯區價格相對平穩；梧棲區修正較明顯，且近55%交易來自特定大型建案，單一個案就足以牽動整體價格分布。

新屋透天市場更保守，各行政區交易件數普遍偏低，僅梧棲區超過10件，西屯區仍有4,500萬元以上高總價產品成交，核心區稀缺產品尚有承接力，但蛋白區及高總價產品買盤已明顯縮手。