富比士地產王記者蘇茵慧／高雄報導
在今（11）日舉行的富住通「2026南臺灣商用地產高峰會」中，國立屏東大學不動產經營學系楊宗憲教授針對「臺灣住宅市場的趨勢與變化」發表專題演講；楊宗憲指出，受央行信用管制與政策壓抑影響，2026年全國建物買賣移轉棟數預估僅約25萬棟，將比去年衰退，市場呈現「價穩量跌」走勢；惟隨著不動產貸款集中度下降，預估2027年上半年央行信用管制有機會適度鬆綁，屆時房市將步入「價量微增」的溫和復甦階段。
楊宗憲分析總體經濟趨勢時表示，受惠於高科技產業強勁拉動，2026年我國經濟成長率預期將創下極亮眼的雙位數表現，但也因基期高，相較之下2027年經濟成長動能預估將轉趨放緩。在此同時，國內資金高度集中於股市，貨幣供給量（M2）年增率及超額儲蓄規模持續擴大，2026年超額儲蓄估計將衝破9兆元大關，占GDP比率高達27%。這些鉅額游資一旦從股市獲利調節，極具潛力轉向房地產市場尋求資產保值。
談及當前住宅市場現況，楊宗憲認為，目前中古屋房價已轉趨穩定，呈現「北部微漲、中南部微跌」的分化態勢；新建案方面雖然銷售率普遍低迷、面臨巨量使照完工交屋的去化壓力，但房價依舊持穩。值得注意的是，人口結構的變化正深遠影響市場需求，六都小家庭化速度加快，每戶平均人口數持續下滑，帶動小住宅產品需求依然強勁。
儘管政府推出了「青安3.0」方案，針對新婚及育兒家庭調高最高貸款額度至1,200萬至1,500萬元，並首度增設50歲申貸年齡與年所得200萬元上限，但楊宗憲認為其推升房市價量的效果將不如「青安2.0」。受到人口出生率下滑的結構性影響，未來3至5年間剛性買盤將不可避免地呈現萎縮趨勢。
關於市場未來轉折點，楊宗憲透露，隨著銀行不動產放款集中度（不動產貸款占總放款比率）逐漸下降，預計2026年第四季將低於34%，優於2020年首度實施信用管制時的36.43%。因此，中央銀行極可能在2027年上半年適度放寬限貸管制。
展望2026下半年至2027年，楊宗憲提出「2026價穩量跌、2027價量微增」的總體研判。針對南臺灣地產投資與風險控管，他給出建議，未來新推案策略，應嚴格堅持「總價導向」與「小宅產品」開展規劃；中古屋佈局建議鎖定具高流動性的蛋黃區、較新大樓華廈及2至3房主流產品。至於進場時機指標，可密切觀察三大訊號，包括央行政策鬆綁、當建照量再度超越使照量時（預估要再2、3季）、全國年化交易量回升至28萬棟以上（約每季有7萬棟）。最後交屋去化期也要注意，新案完工交屋量大，市場仍需1至2年時間進行健康去化。
