富比士地產王記者蘇茵慧／高雄報導
在高科技產業移入與政府調控政策轉向的大環境下，高雄房地產市場正迎來關鍵的結構性改變。馨傳不動產智庫執行長何世昌今（17）日下午受邀於高雄進行專題演講，以「從產業與政策談高雄房市展望」為題發表剖析。他指出，在AI產業紅利加持下，高雄房市長期遠景依舊明朗，儘管短線受政策調控影響進入盤整修養期，但整體的市場結構與發展已出現轉變。
何世昌首先梳理央行調控政策的歷史脈絡。他指出，2000年以前央行的打房措施屬於「一拳重擊型」，2000年以後則轉為「層層加壓」且頻率更緊湊的微調模式。然而，隨央行總裁楊金龍日前提出選擇性信用管制「就到這裡」，市場已明確釋出不再加碼與政策轉向鬆綁的訊號。
回顧近兩年的調控過程，包含新青安房貸排除於銀行法第72-2條限額計算外、延長換屋族售屋協處期至18個月、放寬自然人第2戶購屋貸款成數，以及2026年起銀行不動產貸款總量回歸內控，均印證政策正朝向緩慢、漸進式的鬆綁方向發展。他預期，未來房市若持續盤整，鬆綁步調將維持漸進；若房價急跌則鬆綁速度將加快，市場需密切關注政策的滾動式調整。
何世昌引述高雄市經發局數據指出，雖然目前高雄市的公司登記仍以製造業與營建工程業為大宗，工廠營收也仍由小港、林園等傳統工業區領銜，但台積電在楠梓產業園區建置晶圓廠的進度，正全面驅動高雄的產業版圖重組，這也代表在政策轉向後，實質的產業結構改變正是支撐高雄房市的最大基石。
隨著AI產業紅利超乎預期，台積電不僅積極推動5座晶圓廠，外傳更已將P6廠用地變更納入規劃，未來聯手路竹科、橋頭科與白埔，將構築出高雄最大的科學園區產業鏈。這波科技大潮吸引ASML、東京威力等半導體設備龍頭爭相進駐，直接帶動北高雄新A辦與工業地產需求，連帶吸引南山人壽等大筆資金南下砸下35億元購置義享帝國商辦。他預估2027至2030年間，高雄商辦新增樓地板面積將至少逾20萬坪，在2028年前現貨供給都將處於緊俏狀態。
何世昌特別剖析「預售屋禁止轉售」措施上路後的市場效應，指出在過去自由買賣時期，建商與投資客在景氣不佳時存在「制衡機制」；但禁令實施後，投資客無法靠轉售獲利退場，建商成為預售市場上唯一的供給者，並掌握高度的定價權。這種供需規律的顛覆，反而引發消費者集體的追價與恐慌（FOMO心態），導致排隊、抽籤等搶購現象比以往更盛行，進而推估未來市場溫和期將縮短，市況走向「極冷、極熱」的時間將會明顯拉長。
雖然目前全台新建案待售存量突破19萬戶創下歷史新高，建商多採取減量經營、緩推案的防守策略，但根據歷史經驗，市場往往呈現「壓得越兇，彈得越高」的後遺症，縮量盤整的拉鋸仍將持續。
面對新一輪的房市走勢，何世昌分析，數據顯示近5年高雄新建案房價累計上漲72.9%，與全國大盤漲幅的72.1%幾乎同步，高雄房價並非超漲，而是因為過去基期長期維持在低檔，突然跳漲至新行情讓買方需要時間適應。未來南北高雄的買盤分化將會更顯著，呈現北高領漲、南高比價跟漲的兩極化態勢。在產品挑選上，市場已全面邁向「小宅當道」，成屋市場中35坪以下的小宅交易佔比已飆升至67.3%，而55坪以上的大坪數產品因總價高、高總價預售屋解約率高等因素，去化期大幅拉長，促使高雄未來將全面走向豪宅瘦身路線。
他最後點名，隨著科技產業發展與外來工程師人口移入，這群高所得買方偏好重劃區與捷運沿線，北高科學園區周邊的重劃區將是最具卡位價值的核心標的。高雄正迎來百年一遇的轉型升級黃金期，他建議各界掌握產業紅利，靜待短線市場修養後的風起時刻。
