富比士地產王記者蘇茵慧／台南報導
台南市東區指標性東寧路商圈近期陸續傳出不動產產權與租賃變動，不僅懸宕閒置超過20年的「中信永保安康酒店」以8.8億順利易主，連人氣餐廳「萬客樓」也傳出即將搬遷。這兩樁新聞事件映照出該商圈正面臨轉型、甚至沒落，過去曾受學生及逛街客群青睞的東寧路，近年也因消費型態轉變，加上附近停車不便、商場競爭及商圈轉移影響，商業動能顯得相對疲軟。幸福家裕忠店店長王星斌受訪時指出，東寧商圈目前正處於定位模糊的尷尬期，未來的翻轉關鍵將取決於周邊平實重劃區的開發進度與交通建設的整合。
針對萬客樓遷址一事，王星斌分析該店生意始終興旺，搬遷的主因並非經營不善，而應是該地產權與租金問題。據悉該店預計搬遷至裕農路，其背後亦可能展現出原地主對於土地處置心態，促使長期駐點的指標店面做出更動。至於市場關注的爛尾樓易主，王星斌認為單一建物的產權更迭，短期內恐怕難以對整體商圈產生爆發性的改變，主因在於東寧路整體商業行為已產生位移，消費者更傾向前往停車便利、具備空調環境的南紡購物中心，甚至後甲圓環一帶的店家還更具吸引力。
東寧路商圈沒落的核心問題，首推極度缺乏的停車空間，這直接導致消費族群外溢。此外，該路段屬於開發較早的舊城區，店面多具備「面寬窄、深度短」的限制，難以滿足現代連鎖品牌對於大坪數店面的需求。雖然目前東寧路一樓店面行情約落在每月5～6萬元，但受限於格局，能進駐的行業別相對受限。
王星斌觀察指出，即便過去預期南紡購物中心開幕會帶來外溢效應，但實際結果卻是造成交通更加壅塞，許多在地居民為了避開塞車轉走小路，反而進一步削弱了東寧路臨路店面的能見度。
若商圈想翻轉，應該還是以東寧路西邊後段向平實重劃區延伸有較大機會，隨著平實公園轉運站的設立以及未來捷運車站的規劃，該區域預計成為台南市未來房價與商業活力的頂端。若加上國賓大樓正進行拆除重建，未來規劃為商住大樓，將引入更多高素質的居住人口與商業需求。
王星斌認為，雖然東寧路舊店面在大型零售業競爭下顯得吃力，但若能依賴平實重劃區的開發紅利，並結合電商時代下IP特色店的經營模式，透過網路社群力來克服停車困境，東寧路商圈仍有機會在平實核心圈的帶動下，迎來二度春天的契機。
