富比士地產王記者蘇茵慧／南部報導
今（4）日台股盤中驚現超過1200點的劇烈修正，引發市場一陣恐慌，然而住商機構企研室執行總監徐佳馨分析，卻為動盪的市場注入了一劑強心針。她明確指出，儘管金融市場波動不斷，但2026年房地產市場的基調將是「穩中求進、K型發展」，在強勁經濟基本面的支撐下，房市並不具備崩跌的條件。
徐佳馨指出，當前台灣面臨的總體經濟環境極為特殊，一方面是川普對外政策帶來的對等關稅壓力與投資承諾挑戰，另一方面則是台灣正處於AI產業的風口浪尖 。她認為川普關稅雖可能高達15%，但與AI相關的出口暢旺足以抵銷這些負面因素，預估2026年的經濟成長率將站上7%以上，甚至有機會達到8.21%的高位 。這種高成長的經濟環境是自民國86年以來首見，這也給了央行「不鬆綁」房市管制措施的底氣。
針對外界最關心的政策走向，徐佳馨坦言，雖然2025年的買賣移轉棟數表現並不理想，但現階段的背景與2016年房市低迷時完全不同。當時經濟成長率僅約1.5%，而現在台灣面對的是景氣紅燈確立的強勁基本面，因此央行在第一季的理監事會中極大機率不會放寬第七波選擇性信用管制。
此外，台股成交量已躍升至兆元規模，央行擔憂只要股市獲利的資金有百分之一外溢至房市，房價就可能再度失控，這使得「政策築壩」的壓抑態勢在短期內難以逆轉。在市場走勢方面，2025年全台買賣移轉棟數勉強保住26萬棟，創下歷史第三低的紀錄，跌幅高達25.5% 。徐佳馨將這種現象形容為「K型發展」，也就是產品與區域之間出現了劇烈的分化。高總價產品因具備避險思維的企業主或電子業員工轉向不動產配置，依然保有一定的活動度，例如雙北一億五千萬以上或中南部四千萬以上的豪宅線產品，仍能透過家族辦公室或私人管道成交。
然而，中古公寓產品因高屋齡、貸款困難，價格已率先出現修正；相對之下，具備電梯優勢與都更潛力的住宅大樓則表現得相對堅穩。區域表現則呈現顯著的「北溫南冷」趨勢 。
北台灣因自住剛性需求穩固，量縮幅度較小，桃園市更因剛需支撐成為六都中表現最穩健的一員。反觀南台灣，過去幾年過度倚賴科技題材，漲幅過快，在政策干擾與投資客退場後，量能急遽萎縮。數據顯示，高雄市2025年的移轉棟數年減幅高達31%，台南市也減少了28.8%，顯示科技題材熱潮衰退後，當地正面臨沉重的去化壓力 。
儘管住宅市場買氣急凍，但南台灣的大宗交易依然有亮點。2025年高雄出現了多筆重量級交易，包括遠雄建設在鼓山區以超過136億元購入六千多坪土地，以及日月光半導體以65億元買下穩懋高雄廠等案件。徐佳馨透露，目前高雄合規的頂級辦公室租金已能穩定站上每坪2,000元以上，這反映出雖然住宅市場在盤整，但商業與產業需求依然存在，只是需要時間進行結構性的醞釀。
展望2026年下半年的發展，徐佳馨認為市場將出現新的契機：目前已有部分北部業者看準南部投資客被套牢在新建案的困境，計畫跨足南部推動「包租代管」服務，透過簽署中長期合約來解決去化問題。
她預計房市最快要到2026年下半年才會逐漸好轉，若2027年因地方選舉而出現政策調整，市場動能才有望全面回升。對於投資者而言，房貸利率維持在2.6%至3%之間已成常態，高利息負擔將持續考驗實質購買力，市場追價動能已明顯減弱。
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