富比士地產王記者洪麗馨／台北報導
雙北人屋雙老問題嚴峻，都更刻不容緩下，政府祭出不少容積獎勵鼓勵都更推進，不過從事北市精華地段都更已10餘年的連雲建設總經理蔡漢霖就直言，容獎不斷加碼下，導致屋主索求無度，這如同在「餵毒藥」，是透支子孫的未來！
連雲建設總經理蔡漢霖以自身經驗撰寫新書《未竟之事：實踐都市更新的希望之書》，受邀至台北國際書展舉辦新書發表會，他透露，營造成本高漲下，目前建商推動都更，毛利大多剩不到20%，每案平均開發時程卻長達7至8年，等同每年獲利僅2%，比銀行利率還低，顯然過往靠土地增值獲利的模式已難複製。
蔡漢霖說，尤其現在台北市的造價和房價已到頂，過往建商還能賺開發時程中的房價增值，但如今風險相當高。據他所知，在房貸、土建融控管嚴格下，近期雙北急找同業接手、盤讓出來的都更案，至少有20多個，更有不少是已經100%同意甚至核准的都更案。
「30年很快！現在都更蓋了那麼多棟戶數多、容積給滿，促成很多案子大量成案，那這棟建築接下來呢？這如同餵毒藥，是透支未來子孫，世代掠奪！」蔡漢霖進一步提到，「欠缺公益意涵的容積沒必要！」
去年台灣經濟表現亮眼，GDP表現甚至超越日韓，但城市景觀卻長期失衡。蔡漢霖指出，都市計畫以台北市來說，如信義計畫區的都市計畫可追溯至1974年，北市更有很多區域都是日治時期的規劃，街道狹窄、巷弄破碎、建物老舊、防火防震能力不足，已難以承載現代都市所需。
他說，理想中的都更不是只是老宅重建，這樣對於都市計畫沒有幫忙，應該要好好的規劃我們的都市，而不是每一棟房子都各自獨立重建，不從都市計畫角度出發，未來仍會持續陷入老舊循環。「我們到底想要什麼樣的城市？又願不願意為它多想一步？」蔡漢霖提出「都市再生，超越重建」。
而近期積極推動的綠容率與防災型都更，蔡漢霖並不完全贊成。他說，政策雖然立意良善，但必然會讓營建及未來住戶維護成本增加，應該要讓市場選擇，採取鼓勵而非強制一體適用；防災型都更提供30%高額容積獎勵，如同「殺雞取卵」，容積不應浮濫做為「大樂透」分配，會導致城市如香港般鳥籠化、居住環境惡化。
蔡漢霖強調，都更應重視「整體都市規劃」與「公益性回饋」，而非僅追逐容積最大化。在面對造價難降、房價難升雙重夾擊下，蔡漢霖不諱言，對於後市悲觀看待，因此連雲已調整策略，把眼光放遠，轉向以改善都市計畫的角度出發，積極推動能提升都市機能的都市更新案，更呼籲社會共同思考留給子孫的城市風景。
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