房價脫掉「虛坪」國王的新衣，2026 實坪決戰正式起跑，算盤打得精，才不會買到滿屋子空氣。
富比士地產王記者鄭志宏／台北報導
內政部預告虛坪制 2026 上路，被市場戲稱為房市「卸妝秀」的法規翻修，正準備在預售市場投下震撼彈。隨著內政部國土管理署預計在 2026 年 1 月正式將《建築技術規則》修正案送核，未來走進預售屋接待中心，買房不再是「看單價」那麼簡單。
當原本藏在公設裡的「空氣」被法律強行擠掉，單價報價單可能會瞬間從 6 字頭跳上 7 字頭，這並非房價真的噴發，而是房市進入了「去泡沫化」的實坪計算元年。而改革最直接的衝擊，是政府把過去由大家分攤的「車道空間」徹底切割，未來停車位與車道空間將調整為「專有部分」，讓「沒買車位卻要攤車道面積」這種冤枉事走入歷史。
而一般電梯改為免計容積項目，以及管委會空間被設下合理上限，整體公設比預期會從目前的 35% 甚至更高，一口氣降至 25% 到 30% 之間；土地與工料成本畢竟就擺在那裡，建商為了維持總價獲利，在「計算分母」變小的情況下，勢必會將原本攤在公設的價格轉嫁回室內坪數。這也讓市場面臨一個尷尬的轉折：雖然公設比降了約 5%，購屋族不再只是「買空氣」，但帳面上的「實坪單價」卻會出現 10% 到 20% 的視覺漲幅。
對於想搶在制度變更前上車的民眾，2026 年將會是一個新舊邏輯並行的「大亂鬥時代」。內政部為了避免衝擊過大，特別設定了「關門條款」，凡是在新制上路前已經領建照、報核的都更或危老案件，依然可以沿用舊制。這意味著未來在同一個路段，你會看到「低單價、高公設」的舊案與「高單價、實坪多」的新案同時競逐。
專家指出，虛坪改革雖然讓公設比大幅下降，但民眾必須釐清一個殘酷的事實，房價的組成是「土地成本＋營建利潤」，在這些核心成本不變的情況下，單價跳漲只是數學上的必然。過去購屋族習慣用總價去推算單價，未來這套公式將會失效。
同時，當車道與公設不再能「大鍋炒」分攤成本時，建商極大機率會將失去的利潤轉移到停車位售價上。這意味著未來在都會區，一個平面車位的價格可能再次創下天價，甚至出現「強迫配售車位」的變相加價行為。購屋者在 2026 年後，不應再被帳面上的單價數字迷惑，轉而該關注的是「室內實坪」與「車位價格」加總後的總持有成本，才不會落入數據美化的陷阱中。
這種單價與空間的邏輯拉鋸，考驗的不只是購屋族的心理素質，更是對於「居住價值」的重新定義。未來買房不能再只盯著總價與單價看，誰能看穿權狀背後的「實際含金量」，才是這場改革後的真贏家。
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