地上權是高房價解方還是毒藥？原來南部地上權住宅有這些！
高雄明誠四路的「美邦ONE MORE」，是南部地上權建案較早的案例，本案為房屋使用權，年限40年。(圖／記者蘇茵慧)
富比士地產王記者蘇茵慧／南部報導
地上權住宅會是台灣高房價的解方嗎？根據google搜尋趨勢中顯示，「地上權」一詞在過去5年間，在2021年10月達到最高峰，其次則是今年2月，在各區域比例中，高雄最多、台北其次，台南排行第三，台中則緊追在後，雖目前無法定論地上權住宅是解方還是毒藥，但已經顯示出民心所向。
為活化國家土地資產且避免賤賣國土，2012年後國家超過500坪之土地，被規定不得標售，只能以招標「設定地上權」方式釋出土地所有權。近年來國產署所設定地上權招標案，脫標率與溢價率都出現漂亮佳績，雖今年溢價率略為下降，但從投標反應，地上權案仍是受歡迎品項，且從民眾在網路上搜尋結論分析後，「地上權」一詞的確受到極高關注。
回溯南部從國家單位取得之地上權案，最先可從2011年北部美邦開發建設取得教育部中部辦公室開始，該案基地臨明誠四路，在美術館區段；不過這宗僅有房屋「使用權」，且年限只有40年，因此預售期雖然吸引很多買家入場，但最後解約退訂的人亦多。
但也因「美邦ONE MORE」一案，讓建商發現市場大眾對地上權產品的興致，後續政府逐漸對地上權產品限制鬆綁，把年限從40年拉長至70年、房屋「使用權」改設定為房屋「所有權」後，讓高雄建商找到新藍海，嗅到商機。
近十年國產署在台南、高雄兩區設定地上權案與建商推案列表。(統整製圖／記者蘇茵慧)
從2013年開始，高雄永信建設標下鳳山區福誠段24地號（R5新世界）、新都段134地號（韻綠）之地上權案後，翌年國揚建設、佃坤建設分別標下高雄前鎮區盛興段（微笑時代）、三民區灣和段（全民大樂）兩筆地上權土地，同時，國揚建設開始銷售地上權預售案「微笑時代」。
直至今日，統計高雄地區已完銷、推案中到規劃推案的地上權建案(使用權與所有權)，至少有19筆記錄，其中以永信、鑲揚國際（鋭揚建設）、城揚都有兩場以上的推案，部分聚集於高雄捷運紅線R5前鎮高中站周邊，形成地上權建案區；相較於高雄對地上權住宅建案的蓬勃熱絡，台南地區則在2019年才有建商推案試水溫，近期三地集團則加碼標下平實段與漁光段。
高雄捷運紅線R5前鎮高中站附近，有眾多國產署釋出之地上權建案，其中又以永信建設為最大開發商。(圖／記者蘇茵慧)
2019年，由上揚國際建築團隊旗下上維地產標入台南永康橋北段 28 地號土地，規劃46戶透天產品，銷售反應不錯，因此在2021年平實段22及23地號設定地上權案時，上維地產與三地開發地產聯手標下，今年第2季開始推出預售，目前實登系統中，艾美新時代已有256筆紀錄、清景麟夢公園亦有106筆。
上述皆是國家政府所設定之地上權案，然在台南二手不動產買賣市場，更常聽見「仁愛之家、救濟院」的土地，此類產品屬民間單位所設定之地上權產品，其房屋基地向財團法人台灣省私立仁愛之家承租，同樣擁有房屋「所有權」，近年來台南亦陸續出現三筆新建案，在實登網站中都能見到備註。只是，民間與國家地上權在限制條件上，仍有地租收取、營業稅及年限續約的差異。
台南平實重劃區內目前有2筆地上權建案正預售中，近日三地集團再度在附近標下新土地，未來同樣作為樓店住宅開發。(圖／記者蘇茵慧)
南部地上權建案可說是熱鬧蓬勃，買氣頗有勢頭；無論地上權住宅是否能實現居住正義、是否為高房價解方，或者它是讓年輕人買到一場空虛、無法累積資產的糖衣毒藥，建議在購買此類產品前，應先了解該類型產品的規範，從自住、置產投資到獲利了結前，這類產品進入到二手買賣市場時，都有消費者該注意、且該提早思考的風險。
本次「地上權專題」將透過各領域專家，在政策、法務、實務操作、現今市場流行之產品中，分析地上權產品適合的客群，以及在自住或投資心態下，購買地上權產品前該計算之成本，弄懂地上權的遊戲規則，才能掌握風險、理性購屋。
