425戶變99戶　和倫開發總座翁毓羚如何破解豪墅算式？

台中大肚山向來含金量十足，是台灣精密機械園區重鎮，20年前人稱越南王的丁家釋出山頭土地與台中精湛建設合作打造的「台中會」，樹立起大肚山豪墅傳奇的指標地位，如今，山頭上又多了一個非典型建案「富域里山」，不只超豪墅更具「國際盤」規格，操盤的和倫開發總經理翁毓羚直言，這裡的買家已不能用「有錢」兩個字概括，絕對是非富即貴。

「富域里山」並非橫空出世，而是大肚山上一塊、讓「越南王」丁家等了超過十年才盼到開發許可的土地，這14.2公頃、約4.2萬坪的基地，在富美興集團丁家兄弟丁廣欽、丁廣鋐手中已傳承超過一甲子，土地起源還得追溯到家族的曾祖父當年一次應酬後興沖沖買地，以為買到台中市區中港路精華好地，酒醒才發現買的竟是當時荒涼無比的山頭，而數十年來，這片山頭陸續分出土地與其他開發商合作，保留下來的這塊，是當初丁善理帶著兩個兒子在山頭上吃橘子看夕陽的位址，除了開發效益更有父子親情的珍貴記憶，歷經四代傳承才成就今日的富域里山，對丁家家族而言，土地價值早已超越數字所能呈現。

翁毓羚進入和倫開發的過程其實也相當有趣，當時她辭職消息一公告引發市場驚呼，首先是獵人頭公司透過臉書瘋狂找她，後來與丁家兄弟當面會談，她直率敢言：「處理土地有很多方式，不必自己成立一家公司，要推高價產品卻沒有品牌，在台灣不會有人買單」，沒想到說出「大實話」，反而讓丁家一眼認定人選已定，直接請老師算好吉日就要她報到上任。

翁毓羚的背景，其實跟一般建商總座不太一樣，她是美術系畢業，後來誤打誤撞進入房地產業，落腳台中，也自認是個有點叛逆的專業經理人，看不順眼的事情就想動手改，第一次真正接觸這塊地時，她坦言自己也曾經天真，心想：「這很好做啊，自己看了也流口水的無敵視野美景加上透天建築，規劃在4000萬元以內應該很快就能完銷」，但真正啟動後才發現，這偌大基地跟一般房地產開發案截然不同，雖已累積有超過數百億元的大型造鎮開發經驗，但「富域里山」多元生態社區的複雜程度遠遠超過她想像。

首先，是這塊地送件開發審查超過十年才通過之後，留下的是一連串的數字難題：依開發規範換算，基地原本可以蓋到425戶，但機關期待能以高標準要求開發單位以進駐人口計算污水與垃圾排放量，全案戶數上限硬是被壓到99戶以內，換算下來平均每戶土地動輒超過150坪。

翁毓羚形容，自己一到任就卡在兩難之間，依據現行預售屋法規99張土地各自獨立建照，光取一張建照就動輒8～12個月時間，預售時間上根本來不及；若先建後售，又頻頻想起丁董第一次見面時、回應她為何要自己成立公司推案的提問說：「這是父親留下的最後一塊土地，我想做真正好的建築」一個在海外蓋了快三萬戶房子的集團總裁如是說，讓她不斷苦思，到底甚麼才叫做真正好的建築？

她後來想通解方，其實是去考察集團在越南打造的「富美興」時，意外得到的靈感，她看到當地新富一代買下水岸透天別墅後，居然會整棟拆得只剩骨架再重建成自己想要的風格，單棟光買價就已超過新台幣1億元，竟然捨得直接開拆只為了「自己想要的樣子！」這才回過頭看懂台灣金字塔頂端的客群，其實不缺房子、也不缺錢，「缺的是一棟夢想中的房子。」

於是，念藝術的她開始破框思考乾脆把土地跟房子拆開處理，讓基地變成一張任客戶從零創作的畫布，直接走入內心的夢想願景。土地價格直接上看5字頭，營造成本若以每坪25萬元估算，一塊200坪基地蓋一棟豪墅，「低消」約1.5億元，若買下千坪基地，總價更上看7.5億元；此舉將Dream House的目標客層一舉鎖定在國際置產族群，以有海外生活或留學經歷的企業主最多，目前多半是台北企業主。

「富域里山」至今沒有設接待中心，翁毓羚索性和原本也是丁家改建、後來轉手的清新溫泉飯店談妥，租下兩間打通的包廂當作洽談室，從裡頭就能望見基地，又保有隱私；平常樓層是鎖住的，電梯叫不上來，得先拿到鑰匙才能解鎖按得上樓。

她笑說，會找上門的人本來就知道自己要什麼，不是因為需要才買，而是因為想要，所以從來不用打廣告，來過的人也只有幾種，主要是老闆的朋友，或是已購客再帶朋友來。

踏入房地產業這十幾年下來，從上市公司董座，到跨國企業集團總經理，翁毓羚用人看重態度勝過能力，也常自我提醒不要因為求好心切，把團隊該練的事都攬在自己身上，和倫開發團隊也在她的帶領下持續茁壯。

目前富域里山採全區客製化設計，操刀東社區會館的建築師Grace Chang，更曾獲美洲建築師協會頒發的華人女性建築師大獎，該會館最近也拿下國家卓越建設獎最佳規劃設計獎特別獎，由翁毓羚代表領獎，不只建築吸睛，丁家也打算把軟實力一併端上山頭，熱愛美食的丁廣鋐董事長已在台北開出預約制私廚「誰來吔」，未來計劃把這套班底成熟導入東社區會館，讓住戶在社區裡就能享受頂級美饌。