富比士地產王記者鄭志宏／台北報導
多數人仍盯著房價漲跌，但一個更深層的結構危機正在台灣悄悄成形。房市趨勢專家李同榮近日公開示警，台灣住宅市場正同步走向「老化」與「閒置化」，目前全台屋齡 40 年以上住宅占比已高達 34% 至 40%，等於每三戶就有一戶以上是高齡老屋；與此同時，全台空屋率已升至 10.43%，接近百萬戶規模。
李同榮指出，這兩項數據交叉揭示的核心問題，不是供給不足，而是「使用效率下降」——老屋持續增加、空屋持續擴散，真正被有效使用的住宅卻在逐步減少，台灣房市正在從「價格高漲問題」，轉向更難逆轉的「系統性結構失靈」。
李同榮指出，未來十年台灣房市將浮現六大結構性失靈現象。大量住宅同步老化、都更整合困難，老屋難以退出市場，成為城市中的沉沒資產；新屋大量完工卻集中在需求不足的區域，形成「新屋增加、舊屋老化」的雙重擠壓；購屋族「寧可遠也要新」的心理加速老屋邊緣化，使其逐步轉為低租值甚至閒置資產；人口負成長與高齡化更使住宅需求不再全面成長，城鄉強弱分化成為定局。最終的危機圖像是「城鄉雙癌」都市面臨老屋堆積與更新停滯的慢性侵蝕，偏鄉則因人口流失陷入空屋快速擴散的衰退危機。
李同榮以「四個沒有」描述結構失能的終局：沒人住、沒人承接、沒能力改建、沒辦法賣掉，他直言，台灣十年後不一定缺房，但可能充滿大量「不好用的閒置房子」。
面對老屋與空屋的雙重結構危機，李同榮認為政府若仍以短期打房或壓制交易為主軸，將無法解決根本問題，政策思維必須轉向「提升使用效率」，並提出五大關鍵解方。其一，加速危老整合機制改革，放寬老屋整合門檻、採多數決機制，讓「該退場的老屋能退場」；其二，建立空屋釋出制度，針對六都長期空屋或第二戶空屋提高持有稅，並建立透明登錄平台；其三，推動供需即時資訊平台，涵蓋建照核發量、待售預售屋與房價失衡警示；其四，導入老屋再生機制，鼓勵改建為長照、社福或共享住宅，提供容積獎勵與稅務減免；其五，整合區域發展與人口政策，推動科技廊帶、結合交通建設擴大都會圈需求，引導人口回流偏鄉穩定區域需求。
李同榮強調，台灣房市未來十年最大的風險，不在房價高低，而在於住宅市場是否仍具備健康的使用與流動機制。若政策仍停留在價格思維，技術官僚缺乏市場實務經驗又不延攬業界專家參與政策改造，將錯失結構改革的黃金時機。房子從資產全面淪為負擔的場景，或許比多數人預期的更快到來。
