富比士地產王記者鄭志宏／台北報導
台灣不動產投資版圖正在改寫，壽險業的資金流向已悄然轉向。過去幾年，壽險公司因受限於 2.72% 至 2.945% 的最低收益率門檻，在傳統辦公室與商業地產中很難找到符合報酬要求的投資標的。
面對這道天花板，壽險業者已改變策略，從被動的租金投資轉向主動的「開發型投資」，物流倉儲與產業廠房成為首選目標。瑞普萊坊顧問暨市場研究部總監江珮玉指出，壽險公司逐漸認識到，物流倉儲不動產的租金回報率更具吸引力，加上 AI 與電子商務的蓬勃發展，這類資產的未來需求與升值潛力都遠超傳統辦公室。2024 年商用不動產交易量超過 3,000 億元，其中最亮眼的正是工業用地與物流倉儲領域，這種趨勢在 2025 年與 2026 年仍在延續並加速。
物流倉儲需求的爆發，背後驅動力是 AI 產業供應鏈與電子商務的雙重推動。隨著半導體、電子零組件的生產擴張，相應的物流配送系統也需要全面升級。過去台灣的倉儲設施多是簡陋的鐵皮廠房，無法滿足現代供應鏈的需求。如今，市場已升級至具有可進出車道的立體化、智慧化現代倉儲，這類設施不僅租金水準更高，更具有抗風險能力。
凱基人壽購買桃園物流中心的交易，就是壽險業者向物流倉儲布局的明確信號。江珮玉分析，AI 晶片製造與出貨對物流的需求尤其急迫，從台積電、美光到各類晶片設計公司，都需要高效率的倉儲與配送體系；電子商務的熱度也未見衰退，跨境電商、冷鏈物流等特殊需求，更推高了對現代化倉儲的溢價。
壽險業進入物流倉儲領域，不僅規避了辦公室市場的收益率瓶頸，更直接參與了台灣經濟成長最快的產業。這些倉儲資產往往與特定的大客戶簽署長期租賃合約，租金穩定且逐年增長，更符合壽險業需要穩定現金流的經營特性。
江珮玉指出，隨著台灣在全球 AI 供應鏈中的角色日益重要，未來物流倉儲市場的前景更加可觀，相應的物流基礎設施投資需求將持續升溫；壽險業的資金持續流入，正推高物流倉儲地產的成交價格與租金水準。
對於有閒置資金的投資人而言，物流倉儲已從邊緣資產升為機構投資人爭奪的核心標的，未來物流倉儲地產的租金成長率預計將超過傳統辦公室，成為房地產市場中最具動能的細分領域，壽險業的轉向，反映了市場的理性選擇，也預示著台灣不動產投資版圖正在進入新的時代。
