商辦供需死亡交叉來襲，老舊大樓面臨空置海嘯，日系巨頭帶頭搬家，未來幾年租客才是老大！（圖／記者鄭志宏攝）
富比士地產王記者鄭志宏／台北報導
一場地震不僅震碎了舊大樓的外牆，更震出了台北商辦市場的遷徙潮，尤其是對建築結構極度敏感的日系企業，已經開始用腳投票離開老舊大樓 。
高力國際企業客戶服務部資深執行董事陳頌民表示，指標性日商如三井與三菱商事都紛紛選在 2025 年啟動搬遷計畫，這股「安全至上」的趨勢正席捲市場，高達 72% 的企業在評估新據點時，指名只要屋齡 10 年內的新大樓 。過去被視為地段鍍金的老舊 B 辦，如今在房客眼中已成了充滿疑慮的「老旅館」，企業追求的不只是門面，更是符合 ESG 規範與最高防震係數的現代化職場環境 。
台北市商辦市場原本從供不應求的「房東市場」徹底翻轉，未來的供給量簡直像是海嘯般襲來，讓不少房東開始感到壓力。數據顯示，2026 年起新供給將突破 8.5 萬坪，屆時空置率會首度觸及 10% 的警戒線，到了 2027 年更將穩定維持在兩位數以上。
最令人心驚的是 2028 年，預計有高達 13.7 萬坪的新供給同時入市，整體空置率恐直接飆升至 15% 到 16% 之間。隨著選擇性變多，租金漲幅也明顯疲軟，從過去每年 2% 到 3% 的強勢增長，降至 2025 年的 1.8%，明年更可能僅剩 1% 左右，過往房東隨意喊價的黃金年代已不復見。
目前 B 級辦公室看似安穩，其實正處於暴風雨前的寧靜，雖然 4.65% 的低空置率傲視 A 辦與頂辦，但這背後隱藏著嚴重的結構性危機。調查發現台北市目前有超過 53% 的企業仍擠在屋齡 26 年以上的舊大樓裡，這些老建築在面對未來幾年的大升級時代時，競爭力已顯著下滑。
隨著頂級商辦空置率已攀升至 10.8%，不少 B 辦租客正伺機待發，準備趁著供給高峰期跳槽到硬體規格更好的新大樓。若老舊大樓的業主不儘速進行拉皮轉型或是導入科技管理，在 2028 年新供給最高峰到來時，恐怕會面臨房客集體逃亡與租金大幅下修的雙重打擊。
這波商辦大升級浪潮對承租方而言，無疑是十年一遇的整合好機會，未來五年市場主導權將重新回到企業手中。當新一代的現代化商辦如雨後春筍般落成，企業不再需要屈就於老舊狹窄且安全堪憂的辦公室，反而能以更有利的條件爭取到旗艦級的辦公環境。
對於有擴張或整合需求的企業主來說，利用 2026 年到 2029 年這段供過於求的甜蜜點進行談判，不僅能提升品牌形象，更能滿足員工對職場環境的安全期待。在供需轉折的關鍵時刻，提前規劃搬遷策略並評估更具彈性的租賃合約，將是企業在這場大升級時代中立於不敗之地的關鍵舉措。
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