富比士地產王記者蘇茵慧／台南報導
困擾地主數十年的私有公共設施保留地緊箍咒出現曙光，台南市政府都市發展局宣布全力推進都市計畫公共設施用地解編專案通盤檢討，預計將解編高達500公頃的私有公保地，不僅為市府財政免除約1,500億元的天價徵收負擔，更將取得並興闢公園綠地等約117公頃。此舉將透過跨區市地重劃將土地還地於民，實質釋出大批精華區可建築用地。對此，業界普遍認為這次通盤檢討將徹底重塑台南市區與新創生活圈的供給結構，迎來新一波土地價值大洗牌。
過去因為政府財政窘迫與徵收法令限制，許多私有土地在被劃設為公園、綠地或學校等公共設施保留地後，長達數十年未被徵收，這不僅導致地主無法利用與開發、資產活生生被凍結，也使得都市發展面臨公共設施無法取得的瓶頸，形成政府拿不到、民眾用不了的雙輸死結。
台南市都發局代理局長林榮川指出，市長高度重視這項歷史遺留問題，都發局自110年起陸續提報33個都市計畫區公設專案通盤檢討案，全面透過跨區市地重劃手段，在還地於民變更為可建築用地的同時，也同步留設必要的公園綠地與公共設施空間，兼顧地主權益與城市生活品質，正式開啟這批陳年土地的活化黃金期。
本次通盤檢討可謂台南近年最廣泛、最深入的土地重劃浪潮。目前整體進度依據各都市計畫區分為三大核心梯隊。列入第一梯已公告發布的區域包含關子嶺特定區等7處都市計畫區，已率先完成約23公頃土地解編，為市府省下65億元徵收經費，讓外圍衛星區塊土地率先活化。第二梯則已獲內政部大會審定或完成小組審議，包含東山、柳營以及最核心的台南市主要計畫等10處都計區，其中台南市主要計畫涵蓋台南蛋黃區，解編案源實力最雄厚，未來釋出將引發一線建商高度關注。
第三梯則已正式移交地政局接續辦理重劃作業，包含後壁、南鯤鯓、鹽水等3區，另有麻豆交流道特定區、新營、學甲、大內、新營交流道特定區及台南市主要計畫等6區共32個重劃單元正進行可行性評估，這32個重劃單元正是未來建商直接取得方整土地的主要來源。
備受矚目是精華區素地大補血，緩解建商原料荒，特別是台南市主要計畫涵蓋的大多是核心成熟區域，過去在市中心一地難求、地價居高不下的情況下，透過公設解編與跨區重劃，未來將有高比例的公保地轉化為優質的可建築用地，大幅補充建商土地庫存。其次是生活環境全面升級，舊市區周邊價值補漲，過去公保地因長年未徵收常流於雜草叢生或違法佔用，對周邊既有社區的房價與市容是一大抗性，隨著市府同步取得並興闢約117公頃的公園綠地與公共設施空間，原有舊市區的整體生活機能與環境賣相將顯著提升。台南市府此次大規模解編，對於土地買賣市場而言，正式吹響了資產活化與跨區插旗的號角。
