台北商辦 M 型化加速，信義區滿租熱、內湖次級大樓求租轉冷。
富比士地產王記者鄭志宏／台北報導
台北商辦市場真的 M 型化了。租賃平台今年一路都感受到，「好的位置租不到、不好的位置租不出去」的兩極困境正在放大。從台北東區到內湖，再到信義區，企業遷移版圖正在重洗；同一時間，工業不動產從過去兩年的狂飆回到盤整期，靠著 AI、生技、物流接棒支撐買氣，但成交節奏變慢、議價空間也拉大，市場正在尋找下一個黑馬。
根據 勤業眾信（Deloitte） 針對 2026 商用不動產展望報告指出，台北核心區商辦空置率維持在約 4％ 左右，為近五年低點，但非核心區如內湖科學園區空置率仍在 10％ 至 12％ 區間徘徊，租金甚至較 2022 年高峰回落約 5％ 至 8％。商辦租賃平台證實客戶明顯更偏好符合 ESG、具備綠建築或智慧管理系統的 A 級大樓。
臺北信義區今年新增釋出面積有限，加上不少外商與科技服務業啟動整併後的「瘦身式搬遷」，反而催出需求集中；勤業眾信表示，信義區具備綠建築標章的大樓，空間一釋出很快就被預訂，企業寧可縮坪也要進核心地段，以留住人才，而東區部分舊商辦雖交通便利，但因建物老化、能源效率落後，租金議價動輒 10％ 起跳，業者坦言回到疫情後最低點。
至於過去被視為「企業成本救世區」的內湖，在疫情後混合辦公成常態，企業坪效最佳化後，不再需要大坪數辦公室，對內湖的大區塊釋出產生壓力，內湖內部也開始分化，靠近捷運站的準 A 級大樓仍算穩定，但舊廠辦型辦公室求租狀況疲弱。勤業眾信指出，未來非核心地段的需求將進一步減弱，缺乏 ESG 認證與能源效率提升計畫的建物，會加速被市場淘汰。
從商辦轉向工業不動產，今年市場氛圍跟前兩年截然不同。2023 至 2024 年台商回流與科技業擴產推升成交爆量，但今年企業開始控管資本支出，擴廠腳步明顯放緩。據統計，桃園與新竹主要工業區的交易周期從過去 2 到 3 個月拉長至超過 6 個月，議價幅度也從 3％ 擴大到 10％ 左右，買方最常問的已經不再是「還有沒有更大基地」，而是「能不能降價」。不過 AI 仍是少數亮點，新竹湖口及竹北廠辦持續吸引伺服器、散熱、半導體供應鏈詢問；南部則由生醫與物流支撐需求，包括台南產業園區與高雄路竹科學園區皆有新建廠房提前出租完畢的案例。
物流企業表示，雖然整體景氣回落，但電商與冷鏈需求仍在成長，特別是在台北港、桃園大園一帶的智慧倉儲仍有業者積極評估布局。科技業人士表示，AI 伺服器上下游雖採取穩健擴張，但仍需提前卡位合適廠房，以免產能排擠。因此業界普遍預期，AI、生醫、跨境物流可能成為下一個階段的工業地產黑馬。
隨著資金成本維持高檔、企業繼續重整營運空間，商辦與工業市場正在進入更精準的競爭時代。地段、節能效能、建物規格，成為決定物件是否能活下去的分水嶺，市場也將在這波盤整後看見新的勝負。
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