富比士地產王記者蘇茵慧／台南報導
如果你家有一棟 60 年、甚至 100 年的阿公、阿祖級老房子，千萬別急著嫌它漏水、嫌它破，在台南中西區，這些「老古董」的身價可是相當驚人的！根據內政部最新實價登錄顯示，統計台南2025年至今的老屋交易量，以一甲子、60年為界，就出現12筆交易，且都出現在中西區。屋齡最老的是101年透天，交易總價1670萬元；另外濟生街一處舊冷藏廠，短短 12 年身價竟然翻了將近 10 倍，讓人驚呼：「台南的土地，果然是越老越香！」
細看這份一年來的老屋交易名單，位於濟生街 11 號的地址，屋齡60年的老建物前身為「勝興冷藏廠」，早在 2012 年時停業，曾以每坪2千元的價格成交，總價約44.7萬。隨著鄰近的「運河星鑽特區」開發成熟，這塊百坪土地在去年 1 月以 4100 萬元霸氣轉賣！短短 12 年，總價暴漲驚人，目前廠房已經拆除成為停車場收租，擁有固定現金流，這也看出買家顯然不是來買老舊廠房的，而是看中土地價值，這種「買地送屋」策略目的，正在台南舊城區相當常見。
除了濟生街外，盤點這12筆老屋交易中，「人瑞級」選手則是民權路三段的建物，屋齡竟然高達 101 年，這棟橫跨一個世紀的建築，即便放到現在依然是市場寵兒，最重要的關鍵在於緊鄰水仙宮市場，地段凌駕於建築價值。
放眼整個中西區，包括民生路、府前路與開山路，這些擁有60～90年不等屋齡的老屋，近期頻頻拍板成交。有的總價直衝 7,888 萬，有的則是親友間低調移轉，這些老宅之所以能「退而不休」，全是因為它們踩在了台南最核心的蛋黃區地盤上。
信義房屋台南民生店協理張榮表示，有些人買的就是「老建築獨有的靈魂」，這是新房子或刻意仿舊難以複製的，舊房子本身的情懷、氛圍感有其客群，加上中西區觀光熱潮，許多人會以巷弄裡的老房子作為營業空間，無須刻意仿舊自帶時代感，像是神農街近期也有成交案例。這幾筆案例中，能看有些買家需要的是老房氛圍感，有些則是以地段稀缺性為考量，以長期布局作為投資；中西區雖多為商業區，但因為年代久遠、持有人分割再分割狀況下，較難有大面積商業地進行規模性開發，這也成為區域的雙面刃，雖可保有文化歷史氛圍感，但也難有整體性的提升。
大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶則指出，觀察這些高齡老物件，多集中於中西區早期開發精華地段。主因是中西區為歷史悠久的台南市蛋黃區，近年來隨著國旅崛起，地區文創產業、特色餐飲及民宿業蓬勃發展。
張榮與賴志昶同時都提及，這些高齡透天或住宅，雖然建物本身大多已無殘值，但由於坐落精華地段，加上「歷史氛圍」與「獨特的建築立面」，深得文創業主與觀光族群的青睞。更重要的是，這類物件土地長期持有後，具備極高的改建效益與危老獎勵，讓老屋在市場上屢創佳績。
不過，老宅轉手賺很大的故事很迷人，但想要當「老宅主人」可沒那麼容易。賴志昶特別提醒，高齡老屋雖具備商機與改建潛力，但買方在入手前務必謹慎評估隱藏成本。他指出，建築內部的管線、防水層及主體結構多半已老舊不堪，購入後往往需投入龐大的工程費用進行結構補強與整修，這筆「美容費」可能超乎想像。
此外，財務規畫也是一大考驗。賴志昶強調，這類高齡物件在銀行鑑價上通常較為保守，購屋人可能面臨「貸款成數偏低」甚至「無法核貸」的窘境。他建議，想要進場淘金的買家，必須準備充裕的自備款，才不會讓原本的發財夢變成被貸款追著跑的「老屋驚魂記」。
