富比士地產王記者蘇茵慧／台南報導
受惠於台南市區鐵路地下化工程推進，市區縫合後的商業潛力已逐漸引發市場關注，近期實價登錄顯示，位於台南市東區林森路一段、知名店家「老湯鍋」旁的精華土地與店面，由同一買方陸續進行產權整合，買方均指向在地營建業者「穎昌工程企業」，其關係企業為亮堃建設。該買家自民國91年便早早卡位，近年再度分批加碼購入相鄰店面與土地，累計整合面積達276.94坪，且該區塊都市計畫使用分區為開發強度極高的中心商業區「商四(1)」。
根據謄本及實價資料，穎昌工程早在民國91年12月即購入泉南段710地號（約120.4坪）土地；在長年持有後，於民國114年12月以總價4,500萬元買下相鄰的泉南段712地號（約67.65坪），換算每坪單價約66.5萬元；隨後於115年1月，再以總價4,260萬元收購泉南段708、709地號（現址為林森路一段165號湁鍋饌精緻鍋物之兩間店面，共計約89.29坪），換算每坪約47.7萬元；且泉南段708、709地號在2021年曾簽訂租賃契約，以每月5.2萬元出租，目前火鍋店仍繼續營業中。
信義房屋台南民生店協理張榮分析，民國91年該區段尚未敲定鐵路地下化，地價基期極低，推估早期每坪取得成本應約十來萬元上下；若將早期取得的低價土地與近期的4至6字頭成本合併攤平，整體土地每坪均價約落在40多萬元。
他認為：「以目前市中心精華區、高容積商業地的行情來看，均價4字頭的持有成本在市區相當罕見，建商透過時間拉長整合週期，有效壓低了整體取得成本。」該處地號之都市計畫使用分區屬於中心商業區「商四(1)」，法定建蔽率為80%、法定基準容積率為320%，商業使用強度與建築規劃彈性極大。
張榮指出，目前建商陸續整併的土地面積已達817.5平方公尺（約247.29坪）；依台南法規，商業區基地只要整合滿1,000平方公尺（約302.5坪），就能跨過都更自行劃定的法定門檻；在都更架構下，建案將更有機會爭取到最高 40% 的容積移轉上限。
若未來建商持續將周邊剩餘老舊透天整合跨越門檻，在320%基準容積之上再加上40%容移上限與開放空間等容積獎勵後，整體可建樓地板面積將大幅擴張，具備興建高樓層地標型住商大樓的厚實效益。
相較於大型品牌建商多鎖定成熟基地追求快速週轉，具備資金彈性的中小型建商更常採取「以時間換取空間」的策略，逐步收購有前景的地塊，該案現況緊鄰車行地下道，動線阻隔尚存，短期內不急於立刻推案，建商可陸續整合並維持現有店面出租收益，掌握穩健現金流，靜待周邊環境成熟。
隨著台南鐵路地下化通車推進，後續鐵軌拆除、林森路地下道填平工程預估約需3至5年發酵期；未來配合台鐵「林森站」完工啟用，長年阻隔的市區動線將徹底縫合，建商提早以低成本陸續卡位高強度商四土地，進可依行情推案、退可收租養地甚至整併轉手，充分展現了在地建商整合的耐心與彈性。
