富比士地產王記者蘇茵慧／台南報導
崑山科技大學房地產開發與管理系所舉辦「第20屆全國房地產經營管理研討會」，會中特別邀請前台南市政府都市發展局局長徐中強進行專題演講。徐中強以數據導向的視角，剖析台南市未來三十年將面臨的狀況，從人口結構的倒金字塔危機談起，一路延伸到軌道交通地下化對都市機能的全面重塑。
徐中強在演講中首先拋出關鍵數據警告，直指台南市當前的撫養比雖然還維持在正常範圍內，但人口結構正加速走向「倒金字塔型」。由於二十歲以下、特別是十五歲以下的幼年人口比例正急速流失，預計未來進入有生產力的壯年人口將大幅銳減，撫養比勢必會衝破百分之五十的社會生產力衰退臨界點。
目前台南市的老化指數已高達185%，代表高齡化危機開始在形成，若在沒有重大變動的自然狀況下，預估到2050年，台南市的總人口數將低於150萬人，且流失速度還會越來越快；隨著平均每戶戶量降至2.39人，市場對傳統大坪數住宅的需求將逐漸減弱，轉向小坪數的戶型。
他強調，目前市場上仍有至少20%的交易屬於投資需求，在未來缺乏外來就業人口實質移入的背景下，房地產的總體剛性需求長期來看將持續萎縮，業界必須保持高度理性與警惕。
針對近期熱絡的軌道建設，徐中強對現行高架單軌捷運規劃提出了直白的反思。他認為除了通過市區中心的綠線外，許多規劃中的捷運路線並未真正貫穿人口密集的區域，且高架單軌具有運量少、車速慢的先天缺陷，功能定位恐比台北文湖線還要稍微再差一點，對都市發展的實質影響老實講並不大；他進一步透露，自己過去曾成功說服交通局將綠線這一段納入地下化規劃，因為地下化比較不需要考慮拆到房子或既有地形發展的限制，才能發揮最大的拉客效益。
相較之下，徐中強強調台南真正的軌道運輸奇蹟將發生在鐵路地下化這條線上；隨著原台南都會區與永康段鐵路地下化方案核定，都市空間將被徹底縫合，此廊帶才真正具備推動高強度大眾運輸導向型發展（TOD）的黃金條件，充分發揮車站的TOD功能。
對於業界普遍關心台南基礎容積率偏低的問題，徐中強給予專業解釋。他表示雖然住宅區與商業區的基礎容積看起來比鄰近的高雄低，但這是基於都市公共系統容受力的科學考量，並非不合理。然而在國土計畫實施與TOD開發的影響下，人口勢必向都市計畫區與特定場站周邊集聚，此時透過都市更新等方式適度提高特定場站周邊的容積，才具備強烈需求與合理性。
徐中強最後透露，目前台南火車站已提出都計變更，市府正式成立專案小組進行審議，他個人也擔任審議委員；市府已要求將成功大學、臺南公園到臺南火車站站前廣場這一整片區域，利用人工地盤的方式將步行空間立體化串聯起來。
他強調在台灣炎熱的氣候下，可步行半徑應設定在三百至五百公尺內，只有打造完善的步行空間串聯，才能真正導引商業與服務業活動的蓬勃發展；他也鼓勵民間企業未來積極參與政府釋出的公有土地開發與公辦都更案，如平實重劃區、九六新村，跟隨軌道經濟引導的方向共同努力。
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