富比士地產王記者潘裕宗／專題報導
都市更新原本是翻新老屋、改善居住環境的美夢，但在現實中，卻常被黑心建商操弄成一場惡夢。專家提醒，地主在面對都更計畫時，必須提高警覺，因為黑心建商最常見的伎倆，就是利用地主法律知識不足，靠著甜言蜜語和看似誘人的條件，讓地主在不知不覺中簽下對自己不利的合約。
這些建商的話術套路五花八門，常見的包括：
1.「這是你最後的機會！」：利用地主害怕錯過的心理，逼得地主匆忙簽約，結果往往是沒有充分理解條款就下筆，錯失了真正的談判空間。
2.「不簽約就拿不到補償金」：這種赤裸裸的威脅，目的就是要地主放棄談判，接受不公平的條件。
3.「擴建、升級」的名號：有些建商甚至會在合約裡偷偷縮減地主應得的房屋或土地面積，或加上「未來可能改變」的模糊條款，讓地主的長期利益受到侵蝕。
地產專業律師指出，「在都更計畫中，最致命的風險就是遇到不誠信的建商。」部分建商會在合約中設計對地主不利的條款，甚至刻意隱瞞真相或提供假資訊，操控地主的決策。所以，地主在簽約前一定要要求建商提供清楚的計劃書與設計圖，並確保所有協議條款都白紙黑字寫在合約裡，避免留下模糊空間。
簡單來說，黑心建商靠的就是「話術＋恐嚇＋模糊條款」。地主若能保持冷靜、看清合約、尋求專業協助，再加上對建商背景的徹底調查，就能大幅降低掉入陷阱的機率。都市更新應該是翻新家園的契機，而不是一場惡夢。
在都市更新計畫裡，地主最常遇到的風險，通常集中在三個面向：
1.拆遷補償不合理：許多地主在拆遷時，拿到的補償金額不足，或換算成現金的條件不公平，房子拆了卻沒有得到應有保障。
2.建商承諾跳票：建商一開始開出漂亮的回報條件，卻在實際執行時無法兌現，甚至不履行合約中的關鍵條款，最後地主不僅拿不到利益，還可能面臨財務損失。
3.工程延誤與品質疑慮：工程進度拖延，導致交屋時間一再延後；更糟的是，建築品質不達標，甚至出現結構安全隱患，影響居住權益。
地主在參與都更計畫前，應該徹底了解建商的背景與過往項目經驗，檢視建商是否具備合法資質及良好信用。透過背景調查與專業律師協助，才能有效降低與不良建商合作的風險。
都市更新本該是改善生活的契機，但若掉入黑心建商的陷阱，夢想可能瞬間破滅。專家呼籲，地主必須把「防詐」當成必修課，才能真正守護自己的家園。
◎如何防範都更詐騙
1.找獨立專業協助: 務必自己聘請值得信賴的律師、建築師、代書，而非建商指定的。
2.合約審核：
分配面積: 應以「蓋完的房屋面積」為準，並載明坪數與單價。
選屋: 清楚載明權狀、公設、附屬建物如何分配。
找補: 載明「找補」是採哪個價格(如建商內部價、市價)。
保障與風險: 確認合約沒有設定抵押、信託等高風險條款。
退場機制: 契約應有建商未能履約時的退場與賠償機制。
3.釐清權益: 搞清楚是合建(你出地/建商出錢)，還是建商直接收購你的產權，兩者風險天差地遠。
4.保持警覺: 對「里長或公證人」推薦的專業人士持保留態度，他們可能與建商有利益關係。
5.確認建商財務: 選擇有良好信用、財務健全、能與銀行土建融的建商。
6.對質與錄音: 重要協商盡量留下文字紀錄，若有口頭承諾，可考慮錄音存證。
留言討論