富比士地產王記者潘裕宗／專題報導
台灣有超過一半的住宅屋齡超過30年，老舊街景在韓國觀光客眼裡是「台灣感性」，卻常被對岸民眾批評為「老、破、舊」。都市更新、危老改建看似迫在眉睫，但當建商敲門談都更，你是滿心期待，還是心裡發毛？新聞裡那些「房子不見、家沒了」的案例，會不會讓你卻步？其實，只要懂得拿起法律武器保護自己，住進新房子的夢想仍然可以成真。
近期鬧得沸沸揚揚的「山岳建設涉詐」事件，就是最典型的案例，一場活生生的警示。住戶把產權全數過戶給建商，建商再拿去抵押貸款。如今山岳建設面臨倒閉，如與接手建商談判破裂，原地主和住戶可能面臨土地、房屋被拍賣，甚至淪落街頭的風險。
建商的話術聽起來很誘人，「優先認購權、成本價買屋、室內一坪換一坪、車位只要150萬。這是合建契約，不是一般都更，合建利益會分給大家，像是獎勵容積率，我們也會拿部分出來分。」
住戶一開始簽了「買賣附買回合約」，先拿回六成、七成房價，信任度大增。接著建商強調，要加快都更程序就必須「所有權人統一」，並保證會交由銀行信託、專款專用。於是大家把權狀全數過戶，認為這是「一般流程」。
結果呢？山岳建設找來其他公司合建，卻把原住戶晾在一旁，甚至將土地權狀全數賣給合建建商。接手建商擁有100%產權，可以自行興建，住戶與山岳的合約只是「私約」，新建商不承認，政府也管不了。
都更危老專業律師指出，產權全數過戶給建商，雖然能節省行政成本、加快程序，但也埋下三大風險：
1.土地被增貸：建商成為所有權人後，土地不必再信託，甚至可以拿去增貸。地主失去控制權。
地產專業律師說：「產權全數過戶給建商，可以節省了很多的行政作業成本，不管是在都審上面、在更新的程序上面，都可以進展得比較快速，甚至於因為這個地主的這個土地已經過戶到建商名下了，早期土地要信託，所以現在建商既然是自己的土地，不見得需要信託，而這個土地他甚至也可以拿去增貸。這是第一個風險。」
2.履約期限不明：地主雖然拿到部分款項，但剩下的金額就像「選擇權」，何時履約完成卻沒有明確期限，可能成為「殭屍條款」。
地產專業律師舉例：「你的產權有5000萬價值，你已經土地移轉了，所以建商取得你的土地之後，他雖然也拿了3000萬給你，其實有點像你在前期你在做買賣的動作，你已經先拿到3000萬，剩下的2000萬就好像你在買一個選擇權的概念，而這個選擇權的履約期限，也就是說何時可以完成，你並不知道，這就是第二個風險。其實比較合理的作法是，你可能在你的合建契約上面，就要去做一個履約的條件的一個期限約定，不要讓他成為一個殭屍條款。」
3.物權變債權：土地過戶後，地主只剩下一紙契約債權，效力遠不如物權。一旦建商倒債，債權形同廢紙。
◎常見的都更詐騙手法與陷阱
1.分配面積不透明: 合約不寫最終房型面積比例，只寫坪數比例(如五五分)，日後可能少分回實際坪數。
2.選屋條件跳票: 簽約時口頭承諾好位置、好樓層，但簽約後或選屋時，以各種理由（如建材、工法）反悔，或要求補高額價差。
3.找補依據不確定: 協議中未明確載明「找補」(多退少補)用的是簽約時的價格、市價還是政府核定價，導致最終補錢金額差異巨大。
4.高風險合約(抵押/信託): 建商可能要求將土地設定抵押或轉移信託受益權，若建商倒閉，地主恐需代償債務。
5.黑箱作業與資訊不對等: 建商找的代書、律師不夠公正，導致合約內容對地主不利，或中途更換承辦人，推翻先前口頭承諾。
6.工程延宕與產權轉移: 都更案久拖不決，甚至有建商（如山岳建設）將產權過戶給自己或轉移給他家建商，住戶血本無歸。
7.炒房團介入: 詐騙集團假借購買多戶名義，要求殺價，騙取簽約或款項。
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