富比士地產王記者蘇茵慧／高雄報導
國家住宅及都市更新中心今（25）日宣布「高雄市青年高分社暨陸軍服務社案」公辦都市更新招商草案公開閱覽，預計吸引民間投資約59億元；該案坐落於高雄市新興區精華地段，鄰近捷運美麗島站與信義國小站，全案劃分青年高分社與陸軍服務社兩處基地，合計招商面積約1,694坪，這也是住都中心在南部首次採取合併招商與跨區權利變換模式，結合金融商辦與文教住宅雙重機能，盼能活化市中心閒置素地，更大幅提升開發規劃彈性與財務可行性，此案受理意見至2026/09/08。
這兩處基地過去均承載地方軍事與公共服務記憶，「青年高分社」前身為軍媒《青年日報》（早期為青年戰士報）高雄分社舊址，早年肩負南部地區軍事新聞傳播與地方採訪要任，見證中正路發展為高雄「金融第一街」的繁華歷程；「陸軍服務社」則曾是國防部提供國軍官兵與眷屬住宿、餐飲、休憩與差旅服務的重要據點，屬於五福路雄商生活圈。然而，隨著時代更迭與軍方組織轉型，兩處原有建物拆除後，長期以來僅能作為臨時平面停車場使用，土地利用效率偏低且四周圍牆環繞，與周邊蓬勃發展的都市環境產生明顯隔閡。如今透過國家住都中心主導公辦都更，這兩塊封閉已久的國公有土地迎來轉型契機。
值得關注的是，本案兩處基地皆坐落於「亞洲資產管理中心高雄專區」（亞資專區）範圍內。高雄亞資專區範圍涵蓋中正路以南、民族路與民權路以西、復興三路以北並延伸至亞洲新灣區，總面積達9平方公里。青年高分社基地正位處中正金融第一街的核心節點，未來完工的頂級A辦正好能即時承接財富管理、家族辦公室及專業法商會計等機構進駐的空間需求；陸軍服務社基地則位於專區腹地內的雄商生活圈，直接受惠於高階金融與商務人口移入所帶動的高質感居住需求，使兩處基地的功能定位與中央及地方的金融產業政策形成緊密聯動。
| 項目 | 青年高分社基地 | 陸軍服務社基地 |
| 面積規模 | 690坪(南側11筆私有土地可整合後成為擴充基地) | 1004坪 |
| 使用分區 | 第五種商業區(70%、840%) | 第五種商業區、第二種特定商業專用區(50%、300%) |
| 開發定位與公益回饋 | A級商業辦公大樓，二樓捐贈高雄市政府青年局設置約200坪之「社團養成實驗室」 | 集合住宅大樓，結合既有文教圈打造宜居聚落，配合高雄市政府交通局需求提供50席平面停車空間，並留設連續性人行步道串聯街廓 |
根據資料顯示，在投標資格與財務門檻方面，招標規定申請人得以單一股份有限公司或至多三家公司組成之合作聯盟參與；單一公司實收資本額門檻為4億元以上且淨值不低於13億元；合作聯盟領銜公司實收資本額則須達2億元且淨值不低於8億元，聯盟成員總計資本額與淨值亦須分別達到4億元與13億元以上。
此外，投標團隊需具備近十年累計住宅與辦公服務類開發樓地板面積達2.5萬平方公尺以上之實績。本案申請保證金為4,000萬元，履約保證金總計1.3億元，得標出資人另須負擔管理服務費3.55億元及履約管理技術服務費5,200萬元，且相關管理費用均不得列入都更共同負擔提列。
在權益分配方面，全案以一個整體權利變換計畫跨區實施，國家住都中心採權值集中原則，優先選配青年高分社基地更新後之辦公空間與車位，選配房屋產權面積以不低於7,000坪且選配完整樓層為原則，自3樓至7樓配置為中心自用辦公室，其餘樓層辦公空間則由中心對外出租營運，剩餘權利價值領取之更新後價金不得少於8億元。出資人則分回青年高分社部分辦公室、地面層商業空間及陸軍服務社基地住宅大樓產權。
此外，青年高分社南側鄰接之11筆私有土地，面積約276坪，列為擴充基地。出資人於簽約日起90日內若整合取得私地主及建物所有權人均達75%之參與意願，得申請納入更新單元，並允許於青年高分社基地規劃與商辦棟獨立分棟之住宅大樓，使整體街廓開發更具完整性與綜效。
