富比士地產王記者蘇茵慧／台南報導
在中央限貸令與連番打房政策重擊下，過去幾年因台積電效應飆漲的南科周邊房市，正處於盤整去化期。幸福家不動產崇明店經理劉育琪指出，預售市場去化速度顯著放緩，整體氛圍轉趨冷靜，但二手與新成屋市場迎來買盤交棒。自今年農曆年後，部分台南在地屋主心態鬆動、願意讓利，反而成功吸引觀望已久的買方，讓3、4月後的台南房市確立轉向「可議價」的買方市場，從過往2週成交1件，加速至如今每週穩定去化1件的步調。值得注意的是，這波推升買氣的關鍵火車頭，已非昔日外地投資客，而是在地剛性需求。
回顧前幾年建商瘋狂開案、爆量演出的黃金期，大量習慣中北部動輒7、8字頭房價的竹科、中科工程師與外地投資客，普遍抱持台南房價「便宜的要死」的心理盲目下單，甚至將資金外溢至缺乏生活機能的善化、新市周邊偏遠郊區。隨著政策緊縮，這群外地投資客因資產雄厚、預期利潤高，多半採取「一間不賣、奇蹟自來」的死守姿態；反觀台南在地的屋主與少數投資客則務實許多，深知善新房價不可能無限制複製竹科暴漲模式，與其將資金死卡在動能趨緩的房市，不如靈活調配資產，因而催生有感的讓利風潮。
以劉育琪近期經手的實際案例來看，一間位於新市新和重劃區、原預期開價1200萬元的物件，經評估勸說屋主理性定價後，最終以1080萬元順利成交；另一間善化物件更從去年的1000萬元開價，一路讓利調整至830萬元落槌。這印證了只要屋主願意理性讓利，在地剛需依舊願意買單，過去單靠話題話題哄抬的定價策略，在當前市場已失靈。
她也提到，南科周邊預售屋爆量卻始終無法吸引高收入工程師家庭長期定居，關鍵在於軟性生活機能與教育資源的極度匱乏。科學園區周邊房價的長期支撐力道，終究必須回歸實質生活機能。工程師步入家庭後，高度重視子女教育與階級複製，雖然善化坐擁蓮潭國中小與南科實中等明星學區，但整個善新安地區在補習班、安親班等軟性教育資源，以及大型百貨民生服務上依舊顯著不足。
這導致第一線市場出現明確的居住模式轉變：工程師家庭普遍傾向由男主人獨自承擔長途通勤成本，而將妻小安置於生活機能與教育資源完善的台南傳統市區或東區。此現象使善新安周邊房市直接回歸在地人的純剛性需求，缺乏整體資源支持的郊區物件則面臨首當其衝的去化壓力。
若將視角拉回土地供應與開發面，目前發展相對成熟的新市新和重劃區與LM區，土地已幾乎面臨飽和，LM區受限於低密度住宅計劃，難以發展大型商場，新和重劃區在建商海悅買完後，也僅剩下一塊私人旅館用地，未來商業機能的進駐充滿變數。至於市場一度寄予厚望的FG區，雖然配地完成已屆1年，卻因大環境與現實狀況，導致建商至今集體觀望、不敢輕易開案。
這場多殺多的市場盤整，對於持有南科周邊、尤其是善新安地區不動產的屋主而言，是一場必須正視的理性預警。劉育琪建議，房地產畢竟只是資產配置的一部分，善新安目前的房價大抵回歸到單坪35萬元上下的理性水位，與過去某些案子動輒開價4字頭的市場期待存在明顯落差。屋主如果手頭上的物件並非不可替代的核心地段，且自身沒有打算持有超過5年、甚至10年以上進行長期抗戰的心理準備與資金底氣，盲目死守著2年前過熱時期的瘋狂價格只會適得其反。此時適度讓利換取現金，將資產靈活投入當前動能強勁的穩定標的，放眼未來的10年收益，或許才是在這波南科房市冰凍期中，更具前瞻性與獲利效益的智者之舉。
