房市新聞

張金鶚專欄:房市過熱隱憂 確應提前部署 2020-10-14

張金鶚專欄:房市過熱隱憂 確應提前部署-


文/張金鶚


最近各媒體大幅報導中央銀行副總裁陳南光撰文擔心房市過熱,房市產生泡沫現象,而且房地產業並非火車頭產業,且幾乎沒有「財富效果」,房價持續上漲,將影響總體經濟發展。尤其看到南韓及香港例子,若是政府未能超前部署,防範金融循環風險,未來房價上漲預期一但確立,任何總體審慎政策工具皆難以撼動房價不合理的飆漲趨勢。


前兩天財政部長蘇建榮接受立委質詢,亦回應為避免房市過熱,需要跨部會合作,建議實施「選擇性信用管制」措施。


基本上,我完全同意央行陳南光副總裁及財政部蘇建榮部長的看法。根據我們過去長期研究台灣房地產業對總體經濟的影響,發表在嚴謹的學術期刊上,發現不論從投入產出的關連效果,或是從總體經濟景氣循環的領先指標來看,房地產從來就不是火車頭產業。


有關房市泡沫現象,根據學術界對泡沫的界定,多從「房價所得(負擔能力)」或「房價租金(使用價值)」來衡量。然而根據我們長期研究結果,也多發表在國內外知名學術期刊,發現台灣房價的確長期存在明顯泡沫。然而問題關鍵是房價泡沫是否過大?會不斷膨脹造成破裂(硬著陸)?還是逐漸受到適當的監管泡沫逐漸消風(軟著路)?日本是早期最明顯泡沫過大而破裂的前例,至今2、30年來長期受到房市泡沫的影響,不但房市長期持續不振,總體經濟更受到嚴重打擊。


整體熱絡個案差異仍大


至於最近房市是否有過熱現象?不論根據國泰房地產新推個案的價量指數、清華安富中古屋房市價量指數、信義房價指數、實價登錄資料、房屋買賣移轉登記、新建房屋的建造執照與使用執照、房屋貸款新增金額以及各個不同單位所進行的購屋需求者信心調查報告,以及土地銀行的房市專業調查報告,所有的資料均顯示最近房市的確有明顯熱絡跡象。


然而是否是全面過熱現象,仍因不同的地區、產品、價位,甚至不同建商與個案而有所差異。換言之,整體房市看似熱絡,但個案差異仍不小,其中小宅低總價產品以及許多重劃新興地區,很清楚的已經看到有明顯過熱現象,非自住客也多開始蠢蠢欲動,投資客的紅單炒作及投資相關講座宣傳,也紛紛重現房市。


因為部分產品及地區已有明顯過熱現象,使得有不少自住需求者,因受到投資炒作及媒體宣染所影響,焦慮房價未來會持續上漲,甚而擔心買不到原本有意的個案,雖然認為房價過高不合理,但仍被迫匆促進場購屋。如此一來,是否會因此產生當前房市持續擴散氛圍,一發不可收拾,令人關注與擔憂!


為避免房市泡沫持續擴大,最後產生破裂硬著陸的風險,建議中央及地方政府各部門及金融單位應本於職責,各自發揮其功效,多管齊下,循序漸進,讓房市扭轉,趨向健康合理。


非自用購屋增貸款利率


內政部及地方政府應充分掌握資訊,健全房屋市場資訊,不容個案誇大扭曲欺騙消費者;財政部、國稅局及地方政府應落實稅制改革,避免業者及非自住多屋者的囤房及逃漏稅,抑制投資炒作行為;央行及金管會應加強實施選擇性信用管制,特別應針對非自用購屋者降低其貸款成數,並考慮增加其貸款利率,以降低銀行風險,同時可減緩投資誘因。


房市過熱的隱憂已是許多房市專業者的共識,的確值得政府及金融機構予以重視!政府相關單位及金融機構應及早因應提前部署,以避免房市泡沫破裂,讓房市得以軟著陸!若能避免房市過熱,將過多的房市資金引導到股市或其他傳統與科技新創產業,不但可提升總體經濟的成長,而且可以增加就業機會,提升大多數人民所得,合理降低房價,減少人民生活壓力、提高國民消費能力及生活品質。懇切期盼政府及金融單位的積極作為,國家與人民是幸!


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