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利率探底租金飆高!專家:該告別「租」隊友了 2020-06-23

利率探底租金飆高!專家:該告別「租」隊友了-


租屋或買房向來是個爭論不休,卻始終難有定論的話題,尤其是在高房價時代,不少人乾脆直接「跳過」購屋這個選項,一輩子當個租屋族。然而,租屋雖然看似負擔比較輕鬆,但長久下來,租屋真的比購屋划算?如果告訴你,租屋40年等於幫房東賺進1千萬,那麼,你還願意當房東的「租」隊友?


事實上,租屋或買房哪個有利,說到底只是每個人的選擇問題。不少選擇租屋的人,往往著眼於當下,將「薪水太低買不起」、「房子太貴不合理」等理由,當作逃避購屋的藉口,不過,一旦將時間拉長來看,租屋族若無妥善的理財規劃,很可能最後落得兩頭空,與購屋族的人生結局大不同。


近日就有房產業者根據實價登錄數據,針對租屋或買房問題進行財務試算。由於得出的結論實在太驚人,在各大網路論壇引起熱烈討論。


該調查指出,台北市2018年整層住家的租金約2.7萬元、新北市約1.9萬元,換言之,要在雙北市租房子,2萬元租金可說是基本門檻,1年至少花費24萬元在租屋上,在租金不變的情況下,從出社會工作到退休約莫40年的時間,光是付給房東的租金就高達960萬元,說是幫房東揹房貸,一點也不為過。


但若是在新北市購屋,以主力3房總價1250萬元、貸款8成1000萬元、利率1.625%為例,每年的房貸利息支出約16萬2500元,20年下來的利息總支出也僅要325萬元,遠低於付租金,且20年後房貸繳清,償還的本金仍是自己的,等於是幫自己存下了1000萬元,而這還不包括房價增值的好處。


更殘酷的事實是,租金不可能永遠凍結,正如同物價一般,只會愈來愈高。內政部發布的最新調查報告就指出,全台租金指數已連續54個月上漲,且自2011年3月以來就沒有出現過下跌的紀錄,在這長達將近10年的期間,租金指數只有1個月持平,證實了租金不斷上漲的趨勢。


專家分析,在高房價影響下,選擇租屋的人比10年前多出2倍,而選擇租屋的原因,有高達6成5表示是因為買不起,但也正是因為愈來愈多人為了躲避高房價,選擇以租代買,才會導致租金一年比一年高,若不趁早擬定購屋計劃,租屋族不但只能繼續看房東臉色過日子,最後恐怕連租也租不起。


反觀全各都會區的房價,雖然都較過去10年上漲不少,但在前幾年房市下修的過程中,價格已出現適度的修正,而房貸利率則在全球低利率環境下持續探底,五大行庫新增貸款利率則是不斷創下歷史新低,顯示現階段的購屋壓力與貸款成本,比房市高點時期降低不少。


根據內政部發布的最新數據,全國2019年第3季的房價所得比為8.47倍,較上季、去年同季均下降,且已連續4季下降,住宅價格指數僅房價基期較低的南二都呈現上升趨勢,其餘四都則持續平穩,而房價最高的台北市,房價所得比則從前一季的14.4倍降至13.7倍,單季下降0.7倍,為六都最多。


大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析,房價在2016年以後普遍下修,房市盤整的修正幅度約10%,與2014年以前市場多頭時期相比,處於相對低點,且自從房市開始修正後,因主力買盤轉以自用為主,建商端在推案多以低單價、低總價為訴求,也是購買力相對提升、購屋壓力相對減輕的原因。


此外,理財專家也指出,以往房價高、利率高,租金便宜,基於每月能用在居住上的支出有限,選擇租屋自然有其道理,但隨著房價下修、利率探底,租金卻不斷創新高的情況下,主要都會區的租金報酬率都已回升到2%以上,部分中南部區域甚至可達3~4%,高出房貸利率整整1倍,此時自然買房較有利。


簡單來說就是:當租金報酬率高於房貸利率時,租屋族每月支付給房東的租金,被房東拿來繳利息都還有剩。因此,在租金不斷走揚、利率持續走低的大趨勢下,將租金轉換為房貸已逐漸變成可能,當租屋與買屋出現黃金交叉,就證明「租不如買」的時代已經來臨。


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