台北市辦公室市場 2026 年將迎來 6.6 萬坪新供給，房東為鞏固租客提前啟動讓利攻勢，市場發球權轉向租方。（圖／記者鄭志宏攝）
富比士地產王記者鄭志宏／台北報導
商辦市場長期以來的「房東優勢」局面，將在巨大的供給浪潮前出現微妙翻轉，據第一太平戴維斯公布的最新季報顯示，原本預期空置率突破 10% 的「魔咒」雖然將延後至 2027 年或 2028 年才會發生，但 2026 年將正式迎來市場的「壓力測試」，預計單一年度就有七棟新大樓完工、釋出高達 6.6 萬坪的供給量，創下近十幾年來的最高紀錄。面對未來四年總計高達 85 萬坪、相當於整個台北市 A 辦總存量的天量供給，房東的心態已從過去的強勢轉為「好溝通」，甚至願意提前兩年透過租金折讓或裝潢津貼來「固樁」，這場商辦市場的發球權，正逐漸轉移到租客手中。
第一太平戴維斯公共關係暨市場研究資深協理丁玟甄表示，雖然市場對於大量供給早有心理準備，但 2026 年的新增供給集中度相當高，特別是敦北商圈將成為壓力的震央，這七棟新大樓中約有三分之二將對外招租，釋出超過 4.4 萬坪的空間。面對激烈的競爭，許多頂級辦公室的房東開始採取防禦性策略，為了避免既有租客流失或被新大樓搶走，房東在續約談判上變得相當理性，目前整體租金成長率約為 1.5% ，甚至低於通貨膨脹率。
丁玟甄指出，現在的房東首要任務是「鞏固租客」，對於願意簽下長約的企業，房東不僅在租金上更有彈性，甚至願意提供額外的裝潢津貼作為誘因，只求將租客留在現有的大樓內，許多租客深知明後年將有大量新貨上市，因此在與現有房東談判時，傾向簽訂 1 年至 2 年的短約，保留未來搬遷至新大樓的彈性；這讓房東不得不釋出更多誠意，試圖用「長租期換取租金優惠」來說服租客。
這種以「新供給」作為談判籌碼的現象，讓租客在續約時取得了比過往更好的談判地位，此外，市場也出現了明顯的「升級」趨勢，企業對於辦公環境品質的重視程度正在提升，許多原本承租單坪 2000 元至 2300 元舊大樓的企業，願意支付高達 50% 的溢價，搬遷至單坪 3300 元以上的新大樓，進一步推升非核心商圈新大樓的租金水準，甚至超越傳統敦南商圈的舊大樓。
除了市區內的競爭，外圍新興商圈的崛起也對核心區構成威脅。數據顯示，南港、北士科等新興商圈未來的供給量高達 46 萬坪，超越市區的 39 萬坪，這些區域憑藉著單坪 1600 元至 2400 元的具競爭力租金，正吸引大面積需求的企業進行搬遷。丁玟甄舉例，若一家企業從信義計畫區搬遷至南港，以 500 坪至 1000 坪的規模計算，五年下來光是租金差額就可能高達 9000 萬元，這對於講求規模經濟與成本控管的大型企業來說，具有極大的吸引力，市區房東不只要面對同區域新大樓的競爭，還得提防租客被外圍商圈以低價優勢「吸走」。
在整體商用不動產市場方面，第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，儘管辦公室市場面臨供給壓力，但受惠於 AI 產業熱潮與出口暢旺，工業及廠辦市場仍維持穩健。2025 年全年商用不動產交易金額達 1501 億元，維持在十年均線之上，其中科技業連續三年成為最大買方，投入超過 613 億元購置廠房與辦公室。
受限於金管會調高不動產投資最低投報率門檻，壽險業者的資金正大幅轉向投報率較高的「物流倉儲」市場，這類產品收益率可達 3.8% 至 4.2% ，遠高於市區辦公室，成為避險資金的新去處。展望未來，隨著 2026 年龐大供給陸續到位，商辦市場將進入更激烈的價格與品質戰，對於有換屋或擴編需求的企業而言，接下來的兩年將是進場議價的最佳時機。
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