高雄自立路3,800坪地上權案將釋出！容積840%、瞄準TOD軌道經濟
交通部台鐵將在明年推出自立路地上權案，該基地超過3800坪，經都計變更後容積可拉到840%。（圖／記者蘇茵慧）
富比士地產王記者蘇茵慧／高雄報導
交通部在本年度招商大會中，針對高雄釋出兩筆地上權土地，除了苓雅區苓港段14、15地號、位在旅運中心正對面的基地外，另外還有一筆位於三塊厝車站東南側、高雄中學西側的自立路地上權案，該地號為中華段二小段693地號等27筆，基地面積超過3,800坪，預計透過都市計畫變更為特商五之一（附），將容積率提升至840%，未來可望打造樓高28至38層的摩天住商混合大樓，總樓地板面積預估達5.4萬坪，有望成為高雄車站周邊的新地標，更被視為串聯高雄南北新興科技產業軸帶的關鍵拼圖。
不過面對現今房市冷清狀況，本案採地上權開發方式，市場接受度如何，住商不動產三民後驛加盟店店東潘年壕分析，該案基地規模龐大、預估投資金額高達150億，這對開發商的資金實力將是一大考驗。然而，業者也樂觀表示，高雄市場對於「地上權」產品的接受度已顯著提升，以中都重劃區與前鎮的經驗為例，只要地上權建案與周邊所有權住宅能維持每坪約5萬元以上的價差，對於預算有限、但重視居住品質與通勤便利性的年輕首購族群而言，仍具備相當大的吸引力。
此外，潘年壕特別點出市場上對於「頂級商辦」的強勁需求。目前高雄市中心的商業辦公大樓屋齡多已屆30年，隨著AI、半導體與新興產業進駐，許多企業面臨「找不到氣派新辦公室」的窘境，他認為，自立路基地若能結合部分高規格的現代化商辦規劃，不僅能避開純住宅市場的競爭，更能正好承接這波企業升級的換屋需求，為開發案創造穩定的收益前景。
此案之所以備受市場矚目，首要關鍵在於其得天獨厚的地理位置與交通優勢，自立路基地恰好位於高雄車站整體計畫範圍內的「經貿都心第二環圈」，基地西北側緊鄰臺鐵三塊厝通勤車站，東側則與高雄中學比鄰而居。在交通網絡的鏈結上，該基地展現「都會通勤」便利性，民眾出站即達家門，僅需搭乘一站即可抵達新高雄車站，並能在15分鐘內快速轉乘高鐵左營站，此外，透過捷運紅線與環狀輕軌的串聯，該區域能迅速連結南北高雄各區，形成緊密的軌道生活圈，完全符合現代都市以大眾運輸為導向的TOD發展趨勢。
地上權基地位於三塊厝周邊，距離高雄火車站亦不遠，附近五年內的新成屋行情都在每坪35萬以上。（圖／記者蘇茵慧）
針對基地本身的開發條件，台鐵公司目前正積極推動都市計畫變更作業，原本被自立一路161巷切分的兩塊街廓，將整併為一處完整的開發基地，土地使用分區擬變更為「第五之一種特定商業專用區（附）」；變更後，建蔽率將維持在70%，而容積率則大幅提升至840%，這為開發商提供了極大的規劃彈性與獲利空間，依據目前交通部的建築模擬，未來此處極有潛力興建數棟30層以上的超高層建築群，低樓層規劃為地區型零售商場，滿足周邊高達40萬人口的生活消費需求，中高樓層則可規劃為景觀住宅，讓住戶能同時享有綠園道的休閒氛圍與市中心的繁華便利。
值得一提的是，本案周邊的生活機能已相當成熟。除了擁有高雄中學這一金字招牌的人文氣息外，基地前方即是鐵路地下化後新生的綠園道，這條綠色廊帶不僅縫合了過去因鐵路而被切割的都市紋理，更為高密度的市中心提供了珍貴的休憩空間。全案預計於115年上半年正式公告招商，不過在目前高雄房市較為冷清的氛圍下，是否還有機會掀起新一波搶地熱潮，為高雄車站特區的再生注入強勁動能，值得觀察。
