台南三大百貨商圈房價皆漲，為什麼小北門店不一樣？真相是？
新光三越小北門店預計明日試營運，一早市府已經發布周邊交通動線資訊，隨後亦有房仲機構發出新聞稿指出，小北門店周邊房價呈現下跌數據。（圖／記者蘇茵慧）
富比士地產王記者蘇茵慧／台南報導
由台南人記憶的「東帝士百貨」舊址轉身而來的南山台南廣場，將成為新光三越小北門店，預計明（29）日試營運，有房仲機構近日報導指出，小北門店周邊的住宅均價，從去年的每坪27.3萬元回落至24.5萬元，跌幅約一成，似乎未見「百貨進駐帶動行情」的結論，引起不少議論。
事實上，若從更宏觀的角度觀察台南的百貨商圈，房市表現並非如此單一，舉例來說，三大「老字號」百貨商圈包括火車站前商圈、成大商圈、新天地商圈，在過去一年中房價不跌反漲，甚至展現逆勢成長力。
以站前商圈來看，新光三越中山店、Focus百貨與大遠百公園店，三大百貨形成的集聚效應，帶動消費同時本就是住宅蛋黃區；根據統計，該區今年每坪均價來到26萬元，年漲幅突破一成。
而大遠百成功店所在的成大商圈，因鄰近台南成大與醫療資源，加上穩定的租屋需求，房價年漲幅達8%；新光三越新天地商圈亦不遑多讓，憑藉大型商場與飯店集聚優勢，年漲幅接近9%。若單從數字來評斷，百貨商圈的價值並未消退，反而成為大環境不利時的支撐力量。
既然如此，為什麼小北門店周邊的均價數字會出現下修？這就必須回到數據本身來解讀。
台灣房屋奉天南山廣場加盟店店東李吟蔚認為，北區兩年內有「遠雄北府苑」、「欣府城・一品樓」等新成屋交屋，成交單價站上4字頭，推高了區域平均價格。今年新屋交屋潮告一段落，成交重心回到中古屋市場，均價自然回落。換句話說，這是「基期不同」造成的統計假象，而不是區域房價真的下跌。
其次，百貨效應本質上是一種長線支撐，百貨帶來的是人口集聚、消費力提升與商業活絡，這些利多需要時間醞釀，不會在開幕前後立即反映在房價上，若只看短期數據，就認定「百貨進駐行情失靈」，恐怕過於短視。如今央行限貸令與銀行相對的高利率，對全台房市造成普遍壓力，購屋族因貸款條件收緊而縮減預算，市場整體交易呈現趨於保守，才是這波房價收斂的主要原因，而非小北門店的區位或發展潛力不足。
最後，值得注意的是，小北門店周邊仍有鄭子寮重劃區與北外環快速道路等重大建設支撐，生活機能逐步完善，加上南科就業人口的外溢效應，區域具備長期的成長動能。
因此若僅憑一則新聞數據就斷言「百貨不再帶動房價」，恐怕低估了商圈長線的價值，也忽略了市場數據背後的結構差異，理解數字背後的成因，遠比單純追逐話題更為重要。
台南的百貨商圈，一直是城市發展的風向標，小北門店的開幕，或許短期內沒有讓數字大幅波動，但其帶來的生活圈重塑，將在未來持續影響城市的居住價值。
