高雄商用不動產的新投資風口：從微型商辦到企業總部
高雄市代銷理事長謝哲耀認為，高雄商用不動產市場發展出現投資新風口。（圖／記者蘇茵慧）
富比士地產王記者蘇茵慧／高雄報導
當住宅市場的需求受限貸令影響而量縮，高雄房地產的投資風向正悄然轉移。近年，從楠梓台積電園區、左營高鐵特區、亞洲新灣區，「上班」這兩個字成為高雄房市下一個關鍵字。高雄市代銷理事長謝哲耀在日前富住通商用不動產研討會上時指出，高雄商用不動產市場發展，已逐漸從傳統租賃過渡到資產配置、企業形象布局的新階段，未來投資與自用的需求都極有潛力。
投資客從住宅退場，資金轉向商用不動產
謝哲耀分析，住宅投報率偏低已成常態，在中央、地方政府與民間企業的挹注下，高雄早就不再是低基期的地方了。對於期望賺價差的投資客而言，住宅市場報酬率風險過高，資金勢必轉移。
相對之下，商辦、企業總部與店面型產品，因不受住宅限貸、72-2等貸款規範限制，對銀行而言是放貸增加資產分母的絕佳對象。因此銀行樂於針對企業貸款與商辦案釋出融資，不僅能降低資本適足率壓力，也能分散單一住宅市場過度集中的風險。
然而，目前多數企業因國際關稅戰、總體經濟不確定，對擴張態度保守，讓銀行即便願意積極放貸，實際需求仍待產業復甦帶動。
高雄商辦汰換：舊商辦換屋潮、產業帶動剛性需求
回到現實，高雄商辦市場目前供給有限，在過去15年內，真正完工的新商辦大樓屈指可數。謝哲耀：「高雄這15年蓋不到五棟新的商辦大樓。」傳統辦公大樓多已老舊，格局、門面與公共設施不符現代需求，企業為了品牌形象與徵才環境，逐步進入換屋潮。
在此趨勢下，高鐵特區、特貿北基地等新案積極規劃企業總部、微型商辦產品。謝哲耀認為，未來將形成兩條明顯市場路線：一是面向中小企業或專業服務業（律師、會計師、資產管理業）的微型商辦；二是針對科技、製造、外資企業所需的大坪數企業總部。
近年來高雄新商辦量不多，而在產業帶動轉型的浪潮下，需求缺口越來越大。（圖／記者蘇茵慧）
而除了建築結構的更新外，高雄商辦需求更來自城市產業結構改變。台積電在楠梓設立至少六座廠區，帶來大量工程技術與管理人才，讓高雄從「工業生產基地」逐漸升級為「高科技營運中心」。既然廠區都下來了，辦公人員怎麼可能不落地發展？
「台灣人存款高達60兆，壽險資金40兆，光是這100兆的資產管理，就夠在高雄造出一個全新的商業地標。」亞洲資產管理中心正式定案，多家業者已陸續簽約試辦，高雄將成為全台重要的財富管理聚落，這將直接帶動銀行、壽險、會計、律師等專業服務群聚，產生辦公空間的實質需求。
微型商辦與企業總部兩條路
謝哲耀亦細分商辦產品類型，提醒業者應依需求做不同定位。如：微型商辦適合專業事務所、財務顧問、仲介經紀、甚至中小型科技新創，投報率高、好入手，銀行融資也較積極。
企業總部著重品牌形象與組織規模，通常需求300坪以上。高雄目前如京城、龍騰、三地集團已在高雄自建總部，未來還會更多。
他補充，若只看單一名詞「商辦」容易模糊，建商在推案規劃時必須針對坪數、功能、公共空間細緻規劃，才能符合真實需求。
在未來高雄的商辦市場越來越細緻狀況下，隨著品牌企業擴張需求與專業服務群聚，空間規劃勢必分流。他也提醒開發商應更精算投報模型，例如微型商辦可主打坪數小、總價低、投資容易出租；而企業總部則應強化停車、公設、門面，強調企業形象。
同時也點出另一個策略：「現在銀行愛放商辦貸款，開發商應可主動與銀行合作專案融資。」這樣一來，不僅降低企業自備資金門檻，也能讓項目更快落地。
投資風口轉向：住宅不再是唯一選擇
在限貸令政策重壓下，住宅市場的投資動能明顯減退，高雄房市正逐漸轉向以產業升級、資產管理、專業服務帶動的新型態市場。商辦不只是辦公場所，更是企業經營品牌、吸引人才的舞台，當住宅「可投可不投」，高雄的商用不動產或許就是下一個值得關注的長線機會。
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