限貸未鬆綁！土地市場轉冷 台中Q1 600坪以上建地僅15件成交
台中市重劃區土地豐沛。（圖／記者莊亞築攝）
富比士地產王記者莊亞築／台中報導
中央銀行自去年9月啟動第七波信用管制，打炒房政策持續未見鬆綁，導致開發商購地態度日益保守。根據台中市建地交易資料統計，今年第一季，全市推案熱區中規模600坪以上建地僅成交15件，低於過往同期水準。鄉林集團董事長賴正鎰直言：「開發商根本不急，土地交易已經冷卻，若融資環境持續緊縮，市場回溫根本無從談起。」
鄉林不動產研究室指出，今年Q1成交的600坪以上建地主要集中在北屯區（8件）與南屯區（5件），其他如西屯、沙鹿、梧棲等區僅零星進場，沙鹿甚至掛零。即使是過去交易熱絡的北屯洲際棒球場周邊、捷運機場區與南屯13期，實際交易量也明顯萎縮。
以西屯為例，過去曾被視為開發熱區，但今年第一季僅成交一件600坪以上建地，多數釋出標的僅約300坪左右，開發規模相對有限。
市場分析，這與建商策略轉趨保守有關，普遍拉長購地時程、縮小購地規模，以降低資金壓力與風險。
鄉林不動產研究室進一步指出，限貸政策壓力使房地產市場整體轉冷，再加上開發商手中尚有大量土地庫存，使得新一輪購地需求趨緩。不少建商甚至宣布暫緩購地計畫，部分則轉向投資工業不動產或商業旅宿市場，尋求報酬率更高或風險更低的投資方向。
值得注意的是，雖然台中市整體土地供給充足，從12、13、14期重劃區，到單元2至單元12，甚至外圍的潭子、豐原、大里、烏日、沙鹿與梧棲皆有新土地釋出，但實際交易量依然低迷。主要原因之一是地主惜售心態濃厚，加上地價稅負偏低、財務槓桿使用比例低，導致釋出意願不高、價格也難以下修。
賴正鎰直言：「農地一旦重劃變建地，地主身價翻倍變成田僑仔，根本不缺錢。建商現在是在幫地主抬高資產價值，還要承受高地價風險。」
除了土地難以談價，建築成本高漲也是壓抑開發商推案意願的關鍵因素。賴正鎰表示，台中房屋平均造價從每坪約9萬元上升至18萬元，台北則從12萬元漲至25至28萬元之間。「目前土地成本佔開發成本超過五成，加上通膨推升建材與工資成本，開發商利潤幾乎被壓縮殆盡，平均不到3%。」
近期台中市政府標售土地時，多見開發商僅派員現場觀察，實際投標意願低落，溢價率與脫標率皆偏低，反映土地市場觀望氣氛濃厚，成為當前市況冷熱的風向球。
賴正鎰認為，若無法從源頭抑制土地價格，房價根本難以出現實質修正。即使政府逐年調高土地增值稅或持有稅率，多數地主仍會選擇將成本轉嫁給開發商，形成惡性循環，「未來都市發展政策應思考如何讓地價回歸合理水位。」
