房貸負擔率近兩年首降 房價微升背後有隱憂
台灣房貸負擔率終於出現反轉，但 46.62% 的負擔水平依舊沉重，購屋族須審慎評估自身財務能力，避免背上過重房貸枷鎖。（圖／記者鄭志宏攝）
富比士地產王記者鄭志宏／台北報導
房市看見曙光？內政部最新數據顯示，113 年第 4 季全國房貸負擔率為 46.62%，相較上季下降 0.18%，這是近兩年來首次出現轉降現象，同期間全國住宅價格指數卻微幅上漲 0.86%，達 150.98，這背後的矛盾引起熱議。
在高通膨、高利率的時代，房貸負擔率下降的原因，內政部分析認為，主要受到央行去年下半年實施不動產貸款信用管制措施影響，造成房市交易降溫、房價漲幅趨緩，加上家戶可支配所得隨經濟成長穩定增加所致；從數據上看，全國中位數住宅價格較上季微增 0.29%（由 1,025 萬元上升至 1,028 萬元），而家戶可支配所得則增加了 0.87%（從 94.74 萬元提升至 95.56 萬元），所得成長幅度大於房價漲幅，成為負擔率下降的關鍵。
交易市場方面，113 年第 4 季建物買賣登記量為 7 萬 9,397 戶，較第 3 季大幅減少 15.9%，連續兩季下滑反映購屋者態度趨於觀望。財子學堂創辦人林成蔭表示，央行第 7 波選擇性信用管制對房市信用資源的控管奏效，有效減緩房價上漲速度，這是購屋者的喜訊。
六都中，桃園市、台北市和高雄市的房貸負擔率分別下降 0.65%、0.61% 和 0.07%，而新北市、台南市及台中市則分別增加 0.32%、0.27% 和 0.09%。林成蔭認為，六都房市呈現分化趨勢，各區域經濟發展、所得水平與住宅供需存在差異，購屋者需針對自身財務狀況慎選區域。
儘管整體房貸負擔率略有下降，台北市仍高達 71.21%，新北市也有 61.01%，台中市為 56.26%，遠高於國際公認的合理負擔水平。根據內政部資料，房貸負擔率若超過 50% 即表示「房價負擔能力過低」，六都中僅桃園市、台南市和高雄市低於 50%，且也僅勉強維持在 40% 至 45% 之間。
住宅價格指數方面，雖然整體微漲 0.86%，但與第 3 季的漲幅相比已顯著收斂，房市熱度正在趨緩。新北市政府地政局也發布 113 年第 4 季住宅價格指數，各月份指數分別為 125.77、126.18、127.03，月漲幅介於 0.32% 至 0.76% 之間，呈現平穩微漲趨勢。
房市專家指出，美國對等關稅政策對台灣經濟帶來不確定性，加上央行信用管制措施持續發酵，預計 114 年上半年房市將延續觀望態勢，成交量可能持續低迷，但房價大幅回落的機會不高，尤其在通膨心理的驅動下，房價仍有支撐。
就長期趨勢而言，房貸負擔率改善是好現象，但購屋族仍不宜過度樂觀，觀察歷史數據，自 106 年以來，房貸負擔率已經連續 25 季上升，這次僅是短暫回落，若所得增長無法持續跑贏房價漲幅，未來反彈的可能性仍然存在；在美國關稅戰及國內政經因素的多重影響下，房市走向充滿變數，但從房貸負擔率下降的信號來看，購屋族似乎終於迎來一絲喘息空間，但能否持續還需拭目以待。
