台中大雅預售案爆農地變更爭議 已近完銷買方權益受關注
台中市大雅區一處預售案引發爭議，被議員稱有如「台中京華城」翻版。(圖／記者莊亞築攝影）
富比士地產王記者莊亞築／台中報導
台中市大雅區一預售案日前引發爭議，台中市市議員吳呈賢、吳建德、楊大鋐、陳文政、賴順仁等5位億元，在議會聯合質詢指農業局違法變更台中大雅1塊農地作為私設通道，讓旁邊建地容積暴增5.8倍，建商在僅臨道路2.5公尺的特定農業區土地蓋12層大樓，明顯涉嫌圖利，有如「台中京華城」翻版，儘管市府農業局、建商皆強調一切依法辦理，但市場分析指出，關鍵在於「農地作為私設通道」過程是否存在瑕疵，若違規，恐影響未來使用執照核發，進而損及已購戶權益。
本案位於大雅區自強段1685地號，基地面積399坪，原屬甲種建築用地，容積率240％，面臨道路、建築線距離達標，原可興建低樓層住宅，按容積率可興建約957.6坪建坪，考量地下室、公設免計容積後，業界估算膨脹係數約1.5～2倍，合理推算總建坪約1900坪。
台中市議員吳呈賢指農業局違法變更台中大雅一塊農地作為私設通道，讓旁邊建地容積暴增5.8倍，建商在僅臨道路2.5公尺的特定農業區土地蓋12層大樓，涉嫌圖利建商。圖／議員吳呈賢提供
然而，根據《建築技術規則》，基地若以私設通道進出，且總樓地板面積超過1000平方公尺，通路寬度須達6米。原1685地號臨路僅約2.5米寬，建商因此取得鄰地1688地號農地，擴寬至6米，順利突破面積限制，最後申請開發可建坪達5800坪，興建12層樓集合住宅，共規劃44戶，戶型為2～3房，坪數21～36坪，實價登錄單價均價約35.47萬元，已登錄售出43戶，總價帶800萬～1500萬元，目前結構體已完成，預計2027年交屋。
正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔指出，「膨脹係數」雖非法律術語，但在業界廣泛應用，源於可建可銷但不計入容積率的建築面積推算。黃昭閔表示，單從容積計算，本案並未暴增，問題癥結在於農地變更作為私設通路的行政程序，是否符合《非都市土地使用管制規則》及農委會相關函釋。
依規定，農地變更為私設通道，須符合基地無道路可通行、無接建築線等要件。若變更過程違規，後續可能影響建照或使用執照的核發。黃昭閔強調，「一旦行政程序確認有瑕疵，建案恐無法順利取得使用執照，已購戶的權益恐將受損。」
市場人士指出，最糟情境下，建案需回復低樓層開發，或面臨已售客戶求償、解約風險。對此，台中市建築經營協會市場資訊主委白洪章認為，若預售合約已明訂交屋時間及樓層規格，民眾可依法主張解約或賠償。
目前台中市政府表示，將會同相關單位調查，若發現違反法規，將依法處理。建商則重申，變更及開發程序均依規定辦理。
