台南房價差中西區最高！除了南科區，未來這一區發展潛力更可期
台南中西區可開發素地少，舊住宅飽和，新預售案自然稀有。(圖／記者蘇茵慧)
富比士地產王記者蘇茵慧／台南報導
南部招商引資訊息不斷，對區域發展更有助攻之效，以台南來說，除了南科持續穩定前進，近日台新人壽購入永康工業區房地，為2024年揭露了投資者的布局眼光，鎖定離交通便利工業區，未來有望快速串接南科。在南科與廠辦議題接連帶動，加上進行中的F、G區配地、即將開通的安定東路東延段，為善化、新市、安定都帶來新一波話題。
工業用地挑選最重要的標準：交通、勞動人口，而永康工業區臨國道，近南科，離市區車程不遠，就業勞動人口好找亦是優勢。(圖／記者蘇茵慧)
天威商仲（住商不動產高雄五福加盟店）執行長林治域分析，企業主挑選工業區土地，首重交通可及性與勞動人口，目前永康工業區的動能較強，跟南科距離較近，從南科外溢效應來看，永康工業區土地發展性高。以園區、工業區帶來就業機會，人口紅利自然讓周邊住宅購買需求攀升。
住商機構企劃研究室根據實價登錄資料，統計2023年台南主要行政區預售屋與成屋價差後發現，台南中西區價差高達116.1%，價差傲視各區。住商機構大南區協理林祺博表示，除話題性外，近年南部二都新案林立，其中不乏全國性知名業者搶進，加上政府公開標售土地屢創佳績，原物料帶動價格等綜合因素下，南二都房價恐怕很難回到當年的甜蜜點。
林祺博認為，以台南市中西區來說，該區為傳統舊城區，新光三越中山店、西門店都在其中，同時除了台南大學外，台南女中、家齊女中、建興國中等明星學校都位於此，生活機能強但多數為舊公寓，人口密集卻缺乏新供給，因此新案一出縱然戶數不多，仍奇貨可居，加上新案多數坪數小，單價高，自然價差最大。
例如「斐成琉星」總量約40戶，近期出現單坪5字頭，成交約在1千萬左右，約20坪左右產品，就是最好的例子；中西區另一新案「青森苑」，總價約1300~1900萬左右，坪數為29～39坪，單坪均價約4字頭，總戶數60戶。
「青森苑」專案李奕緯分析，中西區因開發早，舊社區飽和、可開發素土稀有，土地取得難房價自然就高；而「青森苑」位於頂美社區，客群設定以純住宅為主，建材都是高規格配置，包括YKK氣密窗等，縱然不二價，但仍吸引不少地緣客、置產客青睞，近期成交客戶則是以退休置產為目的，正是主要喜歡小區域的環境。
台南各行政區，預售案及新成屋價差比較表。(表格製作／大家房屋企劃)
至於預售屋與成屋落差較小的區域，台南善化、新市，都有科技園區和重大建設話題，林祺博認為，應是重大建設帶來利多，成屋屋主看到周邊新案價格信心大振，外來買方看好重大利多積極追價所致，若以CP值為思考，新開發區內屋齡較輕的房子，應更有優勢。
若說台南房價早先是基期低，近年房價漲幅為補漲表現，那麼除了南科周邊區域外，最讓人忽略的則將會是新營區，隨著嘉義太保台積電消息，不只嘉義高鐵站周邊有漲幅消息，距離該區最近又齊全的生活圈，則將是新營區。
春禹建設總經理王世勳指出，台積電進駐會改變周圍就業環境，包括上下游設備廠、供應商等，也會帶來人口移入，周邊商業活絡，預期新營的房價也會有上漲空間，加上新營靠近嘉義台積電區域，整體都市建設也比較完整、生活步調舒服，因此新營有機會成為後起之秀。
大家房屋企劃研究室總監郎美囡表示，綜觀各項指標，對於基期相對低的南部房地產市場而言，價格穩定向上，不至於有太大變化，不過因為買方購屋能力有限，在總價思維下，超小坪數的個案成為市場主流，另一個值得注意的部分是，資金往「有話題卻低價」區域轉進的趨勢不變，日後區域與個案之間的比價效應將會更為明顯。
