租不如買？用長期穩定租屋來買地上權，如何才能買得值得？
租不如買？用長期租屋的思維來買地上權產品，該如何才能買得值得？(圖／記者蘇茵慧)
富比士地產王記者蘇茵慧／南部報導
比起一般房屋可長期擁有，地上權住宅就是「長期租屋」，有人用買車來形容這類產品，一但落地價值就逐年下降，比起緩降，甚至地上權產品還有可能在某一年價值直線滑落。
雖然南部地上權產品是這十年來開始出現的新選擇，但依近期國產署土地設定地上權開標結果來看，南部地上權土地受特定建商歡迎，特別在高房價環境下，地上權創造出價格差異，對大眾有足夠購買誘因，且過去房市紀錄，亦出現轉手獲利案例，直接破除地上權轉手不易、賣價差的刻板印象。
以建設開發角度來看地上權產品，臺南市不動產開發商業公會理事長郭建志指出，政府釋出大坪數土地作為地上權產品，這是必然趨勢，因未來都市素地取得困難、工料漲、遇通膨、高房價、都更危老又不好推動的話，受薪階級無法負擔下，社宅、工宅或地上權產品就是新的選擇。
他認為雖然地上權產品有70年存續期，但往往房子大概住個30年左右，就已經要維修、甚至不堪使用，這跟一般所有權大樓都一樣；加上現在大樓都以小坪數為主流，每戶持分土地少，到時若遇上都更危老議題，整合所花費時間又更難預料，反而阻礙大樓未來發展。
對於中小型建商來說，地上權產品的門檻太高，除了價金問題，還有營建團隊也要能跟上，但產品能在市場上受到歡迎，必然有其優勢之處，郭建志分析，這代表新世代價值觀的轉變，與其說年輕人都只看到眼前，但不如換個思維：居住不一定要擁有；更希望政府政策能通盤討論，讓社宅、公宅同步跟上，真正落實居住正義。
高雄永信建設投入地上權產品早，在紅線捷運R5站有許多地上權建案產品，與周邊房價還是有其落差，但地段條件佳。(圖／記者蘇茵慧)
台南代銷公會理事長陳雨利以平實重劃區的新案分析，一般所有權住宅成交價落在52萬左右、地上權案大約31萬左右，同樣精華的地段出現價差，自然就有人願意買單。但他觀察，目前台南「有土斯有財」的大眾還是佔多，地上權產品代表是另一種價值觀，在自由市場裡，本應就有多樣化產品，倒也各取所需。
若從廣告面來說，消費者容易被「7折價入住蛋黃區」這樣的口號吸引，陳雨利提醒消費者，雖然廣告圖面沒有規定要註明「地上權」，但在無論是在現場聽銷售或在預售屋契約書中，必須要清楚告知消費者地上權住宅的各種規範；而消費者購買時，容易遇到所謂1高2低；利率高、貸款成數低、償還年限低，背後隱藏的成本同樣要納入計算，包括租金的漲幅更會依照著地段的優勢而起，反而才是較難預估的花費。
用租屋思維來看地上權物件，兩者優缺點相比，地上權物件的自主彈性大，不過持有成本負擔較高。(圖／記者蘇茵慧)
高雄市不動產代銷經紀商業同業公會理事長謝哲耀認為，會想購買地上權產品的消費者，大抵可分為長期租屋族、銀髮族及置產客群，價差大約在行情價的6～7折左右最有誘因，其中不乏幾種心態：
1.對高房價的抗性：如租屋族群面對高房價自備款不足，因此以同樣租貸心態取得地上權產品，避免受限於房東與租金通膨。
2.長期持有投資：這類客群本身就已持有其他不動產，會選擇地上權作為投資置產，則是精算後長期持有店面收租投報率，只要預估出大概地租，基本上不受年限影響價值，還能隨周邊租金上漲跟著調升，像是鋭揚傳家寶、藏富市、鋭揚國寶這類透天地上權產品，就是他們的首選。
雖過去不乏聽聞地上權產品轉手獲利消息，但現今持有成本高、閉鎖期長，若要以地上權作為短期投資標的，則可能需要慎思且精算。
換句話說，選擇地上權物件前，對於未來目標設定要相當明確，且無法承受過多意外，否則想轉手獲利、挖東牆補西牆，可能遭遇銀行貸款等問題，但若以「長期租貸」的角度出發，對租屋族或銀髮族無疑是新選擇。
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