花式打炒房「不溯及既往」正確解讀 江永昌：制訂是為了公平正義
民進黨立委江永昌對於「不溯及既往」做進一步的解釋。（圖／記者鄭志宏攝）
富比士地產王記者鄭志宏／ 採訪報導
《平均地權條例》1月三讀通過後，市場造成的風波不小，尤其是先前內政部代理部長花敬群的一句「不溯及既往」更造成熱議，不過對於居住正義相當重視的民進黨立委江永昌，特別進行說明和解釋。江永昌表示，所謂的不溯及既往，正確解讀應是，法規上路前購買的預售屋，在法規上路後，僅能轉售一次，不會有持續重複買賣的問題。
《平均地權條例》新增「限制預售屋買賣契約轉售」、「嚴罰炒作行為」、「建立檢舉獎金制度」、「管制私法人購屋」、「解約申報登錄買賣契約」等5大新制度盼遏止炒房。江永昌提出應新增「不法利得應獨立追繳」的制度，目前也已在研議中；他表示，制度應站在社會良善的角度，畢竟大多民眾買房真的很不容易，修法若效果要好，所有的設計都要讓不法無利可圖。
依據現行的「行政法」罰則，並不會有效降低「不法行為」後所取得的利潤，因此江永昌主張，將「不法利得」與「個人行為」兩者予以各自裁罰，才能有效遏止炒房歪風。他進一步解釋，投資客短期間買房賣房繳了重稅，還會不會有利潤？如果有，投資客還是會繼續做啊！還有可能越哄抬價格，房屋賣價就越貴，投資客不可能賠錢賣的嘛。所以課重稅就等於資本利得，房價會被支撐住，一直處於高點。所以資本利得課比較重的稅也是應該的，尤其是短期的資本利得。結論就是只要「資本利得」大於「賦稅」，投資客還是會一直去做買賣。
《平均地權條例》的設計就有所不同，最嚴重就是「禁止轉售」，只要不是「免經許可」就不能轉讓，若違法呢？還是沒損失啊，最多做白工；但獨立追繳就不同了，不只是要針對「不法所得」追繳，還要因為「個人行為」又多一條罰金，這樣的情況就會變成「資本利得」小於「重稅＋獨立追繳罰鍰」，投資客不僅做白工，還要賠錢。
對於1月份花敬群在公開場合所說的「不溯及既往」所引起的風波，江永昌也特別進行說明。他認為正確的說法應該是「不真正溯及既往」，也因為花敬群說的不清楚，以致於外界有所誤會；他舉例房地合一稅2.0實施之前所買的房子，在實施後會同樣會課以2.0版本的重稅；但《平均地權條例》就不同，只要在公告實施之前買賣的房子，就不溯及既往，但在實施後買或賣的房子就必須被予以規範，所以更不會產生多次轉手的情形發生，最多就只會轉手1次。
江永昌進一步說明，《平均地權條例》的制訂是為了公平正義和市場效果。當時花敬群的說法是「預售屋的轉售契約在實施之前所買的房子，在實施後依舊可以轉售」，沒有予以苛責的原因就是《平均地權條例》是「禁止行為」，不只有課重稅，是連做都不行；《平均地權條例》如果溯及既往，投資客手頭有預售單，就會想辦法一口氣釋出，房價就會立刻崩跌；「不溯及既往」只能移轉一次，他們就不會急著賣，房價就變成緩降，不會造成房市的恐慌。他強調，國家經濟要穩定發展，禁止行為是可給予包容，但市場想打擊買氣、增加賣壓的效果就會延遲。
