限貸令+地價貴!小建商整合危老建築 效益提升20%

限貸令+地價貴!小建商整合危老建築 效益提升20%

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台中市今年第一季受理危老重建案激增至30件,超越雙北地區。

 


富比士地產王記者林婉琪/台中報導

 

央行選擇性信用管制上路後,限縮建商土建融貸款成數,不少中小型建商轉往舊市區整合危老建築物基地,根據營建署統計,台中市今年第一季受理危老重建激增至30件,不只超越雙北地區,且為今年危老最熱的直轄市。專家則指出,對於中小型建商來說,危老重建開發效益大,除了可節省20%的開發成本,同時也能解決因限貸令導致的自有資金不足問題。

 

根據營建署統計,去年6月以來,台中市受理危老重建共76件,雖然去年第3季申請件數僅13件,但隨著央行信用管制政策上路後,第4季危老重建申請案倍增至26件,今年第1季更是達到30件,超越台北(25件)、新北(22件)地區。

 

正心不動產估價師聯合事務所市場研究室陳孟筠經理表示,政府為抑制房地產市場過熱,祭出限貸令規範,從去年12月政策上路以來,房貸及建築貸款餘額月增量均呈大幅縮減,推測不少中小型建商,開始轉向受限貸令規範的危老重建,解決自有資金不足的問題。

 

一名小型建商也分享自身經驗,近年來台中重劃區地價不斷創高,加上政府實施限貸政策,更加凸顯小建商自有資金不足的問題,若轉往舊市區開發危老建築,既不受高自備款約束,且舊市區法定容積高、再利用容積獎勵堆疊,反而可以換取更大的樓地板面積和更彈性的資金運用。

 

不過他也坦言,唯一的缺點則是,整合危老建築需和多名原地主溝通,推案時程可能比直接取得素地再耗時至少一年。

 

台中市不動產聯盟理事長楊祥銘則分析,舊市區法定容積率本就高於低密度重劃區,通常落在220%~280%間,若建商利用危老政策開發,還可額外獲得38%容積獎勵,相較之下,低密度重劃區法定容積獎勵僅140%,建商可申請之容積獎勵最多20%,兩者相較之下,舊市區每建坪開發成本至少可以少20%,未來反映在房價上也較具競爭力。

 

台中市都發局則指出,《都市危險及老舊建築物加速重建條例》於2017年5月10日公布施行,依條例規定3年內10%時程容積獎勵已於去年5月11日屆期,並自去年5月12日開始逐年遞減2%,意味著今年5月11以前,建商最高仍可申請38%危老容積獎勵。

 

另外,根據危老條例修正法令,只要申請基地面積達二百平方公尺者,給予基準容積2%的規模獎勵,每增加一百平方公尺,另給予0.5%獎勵,而規模獎勵加上時程獎勵至多10%。時程獎勵將逐年調降,請民眾儘早申請。




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