21世紀不動產指出，當市場不再「追價搶房」，房市的真正分水嶺才開始出現。（圖／記者洪麗馨攝）
富比士地產王記者洪麗馨／台北報導
今年六都交易量大減，累計1至11月買賣移轉僅18.4萬棟、較去年年減逾兩成，全年恐陷入「26萬棟保衛戰」，21世紀不動產指出，2025年在政策緊縮與景氣轉折交織下，告別「追價搶房」的高溫氛圍，雖然房價未崩跌，但不必再追價進場，可以從容議價、精選條件、擇優布局。
當市場不再「追價搶房」，房市的真正分水嶺才開始出現！21世紀不動產今(19)日發布年度房市觀察，以目前進度推估，六都全年交易量恐陷入「26萬棟保衛戰」，並可能寫下2017年以來新低量，值得注意的是，在量縮背景下，房價並未崩跌，而是維持高檔區間震盪，市場主導權已由賣方轉向買方。
步入理性盤整與結構調整期，對自住與換屋族而言，現階段不必再追價進場，反而更能在可控節奏下從容議價、精選條件、擇優布局。
市場現階段出現明顯的「強弱分歧」，21世紀不動產指出，過去投資色彩濃厚的預售屋市場，受《平均地權條例》修法長尾效應及資金成本上升影響，部分重劃區出現解約與轉售潮，價格修正壓力較大。反觀成屋市場，位於精華地段的中小坪數住宅、公寓及機能成熟的首購型大樓，因具備「總價可負擔」與「生活機能強」雙重優勢，在盤整期展現抗跌性。
建商推案策略也已轉向，21世紀不動產表示，建商從過去追求「推案量能」與「拉高單價」，轉為專注於「產品定位」與「居住品質」的競爭，顯示市場正回歸以消費者需求為核心的基本面。
區域發展上，「軌道經濟」與「科技廊帶」依舊是支撐房市的兩大主軸。北北桃生活圈受惠於就業機會集中與剛性自住需求，北市核心蛋黃區與捷運沿線展現極高韌性。
中部地區因重劃區供給釋出、競爭加劇，議價空間擴大，成交明顯回歸「總價與機能」導向。
南二都則在科技設廠題材降溫後重回基本面，呈現「強區續強、弱區回檔」的兩極走勢；具備實質產業人口與成熟機能的區段，如高雄美術館特區、台南南科周邊，價格波動相對收斂。
綜觀整體，在市場降溫之際，區域結構差異反而更為清晰，「地段含金量」、「供給消化速度」與「產品力」，已成為能否守價及提升成交效率的關鍵分水嶺。
展望2026年：資金、政策、結構三大趨勢主導
一、資金環境：雖然全球升息循環近尾聲，但國內五大銀行新承作房貸利率仍處相對高檔（截至2025年10月統計為2.31%），加上選擇性信用管制短期難鬆綁，高資金成本將促使投資買盤持續退場，市場將延續「量縮價穩」。
二、政策效應：政策重心將持續聚焦於「抑制投機、保障自住」。新青安貸款撥款已排除《銀行法》72-2放款比率限制（回溯自2025年9月1日），有助緩解房貸排隊卡關；惟銀行仍將落實徵審與貸後管理，信用資源更傾向首購與自住。同時，囤房稅2.0上路將加速多屋族汰弱留強，有助釋出閒置資產。
三、買氣結構：交易量能將在低檔逐步打底，價格修正將以「議價換成交」呈現。市場結構更偏向剛性需求，買方將更重視通勤時間、學區品質與生活機能，而非單純的短線增值空間。
「年終檢視資產，汰弱留強！」21世紀不動產企劃研究室副理董家菱建議，年末是檢視自住房需求與資產配置的關鍵時點，對於購屋族而言，以「可負擔月付金」為核心，審慎評估利率風險與現金流，對於屋主來說，則應掌握市場回歸理性的節奏，適時依地段、產品條件調整價格期待，才能在盤整期中順利成交，找到真正的「新機會」。
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