疫情肆虐買房獲利? 先搞懂房市5好5壞

疫情肆虐買房獲利? 先搞懂房市5好5壞

文/記者葉家銘 高雄報導


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武漢肺炎疫情在全球近期大爆發,許多民眾都有是否現在可進場置產撿便宜?《蘋果新聞網》詢問高雄房屋市場調查協會、高雄市代銷公會、高雄市仲介公會、高雄市不動產開發商業同業公會、龍悅廣告等各方房市代表,統整以下5大正面與負面影響房市未來走向。


正面因素


1、中美貿易戰帶動台商資金回流


中美貿易戰爭,政府提出資金回台解釋令、境外資金匯回與台商投資行動方案等不同政策,依據經濟部統計金額已突破8000億元。這意味著目前市場上游資將有持續增加趨勢,這股熱錢可能流入北中南房市,提升各區新屋或中古屋買氣。

 

2、利率處於歷史低檔


1994~1995年當時5大銀行新承做房貸利率統計超過9%,爾後房貸利率逐年下修,近年來更長期僅剩下1.6%上下,屬於史上最低利率。房貸利率高低關係到屋主若有貸款時,每月負擔壓力高低,當長期處於低利率時期,要出現拋售潮機率大幅下修,利率低也是目前多數建商即便遇到疫情考驗,仍有恃無恐主因。

 

3、購屋剛性需求支撐


相對中北部高雄屬於低基期房價,目前大樓新屋市郊仍處於1字頭,市區超過9成多屬2字頭房價,其房價所得比高雄大概介於7~7.5倍間,比全國平均8.4~8.6倍還少,其購屋壓力僅北市一半。從縣市合併至今即便高雄各區房價都有漲幅,但負擔相對中北部輕鬆,而高雄市近年來每年新屋過戶數介於7000~9000戶間,無關景氣好壞,成交量穩定,主因是多數屬自住剛性需求置產。

 

4、房貸年限持續增長


相對早期房貸年限僅20年,目前房貸年限可拉長至30甚至拉長至40年,其購屋者房貸負擔在低利下又可拉長貸款年限,負擔不至於過重。若以高雄首購族選購600萬元產品為例,以貸款480萬元,房貸利率1.6%計算,貸款20年月負擔約2.33萬元,但若拉長至30年僅剩1.67萬元,40年更僅剩下1.35萬元。

 

5、地價與營建成本增高


高雄市目前處在史上申報開工最大量時期,因大量開工導致多數工地普遍都有缺工問題。房價的計算標準是土地成本加上營建成本與管銷費用和利潤,目前處在地價上揚加上工資上漲導致營建成本提升,該2項成本增加導致建商獲利大幅縮水,為反應興建成本因此轉嫁費用至新屋售價。目前高雄15樓大樓每坪營建成本跟2017年相比,每坪增加約2萬元,來到11萬元上下。

 

負面因素


1、肺炎疫情影響看屋與成交率


武漢肺炎疫情造成新屋來客出現大幅減少趨勢,依據高雄房屋市場調查協會統計,若屬進場3個月內新建案,減少來人約2成;若屬銷售較久建案來人大減超過3成。南台灣最大代銷上揚國際董事長林聰麟指出,肺炎疫情讓旗下40場建案來人與成交減少5成,目前市場僅剩剛性需求撐盤。

 

2、疫情導致經濟成長可能下修


近期因武漢肺炎疫情導致全球出現股災,各國經濟成長勢必下修,台灣也可能會出現不少放無薪假可能,當百工百業因疫情導致營收減少,為控制成本減少人事支出,公司縮編甚至歇業機率大幅提升,當放無薪假或失業者增加,可能產生連帶效應導致房貸支付產生問題,房市賣壓提升。

 

3、供給逐漸失衡,買方觀望上升


高雄市目前處在預售供給創史上最大量時期,依據龍悅廣告統計大樓預售屋加上成屋尚未過戶量約3.1萬戶,但每年高雄成屋去化僅7000~9000戶,換言之目前市場已推出未來3~4年供給量體。當武漢肺炎持續發燒,民眾觀望市場氛圍勢必上升,沉重賣壓可能導致中小型建商在其推案降價求售,新屋超額供給問題浮現。

 

4、房價上揚民眾無力負擔


高雄市近年來房價持續上揚,主因是營建成本與地價仍持續攀升,民眾薪資上漲速度遠低於房價成長速度,包括仁武、楠梓等原本屬蛋白區1字頭房價,已慢慢往2字頭靠近。為讓民眾買得起房,無論市區或市郊都有許多坪數僅20坪小宅,透過控制總價負擔,提升購屋者置產意願,部分建商更推出房貸8成,建商提供1成優付方案,讓民眾只需拿出1成自備款購屋。

 

5、豪宅銷售依舊遲滯


近年來高雄房市走剛性需求,中大坪數換屋與豪宅,市場接受度仍低,以豪宅供給熱區鼓山為例,目前待售新成屋約1000戶,當中集中在農16與美術館,該類豪宅不少屬於從新成屋賣到變成新古屋,整體豪宅市場受武漢肺炎疫情影響,短期難見買氣提升,甚至出現停滯性買盤。



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