北市商辦買氣急凍 專家：不降價只能抱著資產過冬
北市商辦交易量縮，企業考量性價比與 ESG 需求，紛紛棄守市中心老舊大樓，轉向內湖、南港及新北新興熱區。
富比士地產王記者鄭志宏／台北報導
台灣 AI 科技產業近期表現強勁，帶動出口數據亮眼，原先市場預期這股經濟動能將外溢至商用不動產，但事實卻截然相反，台北市商辦市場正面臨嚴峻的「量縮」考驗。根據最新實價登錄資料統計，2025 年上半年台北辦公市場交易規模僅剩 229 億元，較去年同期 302 億元大幅衰退約 24 %；進一步分析發現，屋齡 20 年以上的「大齡商辦」成為重災區，成交量從去年的 106 億元慘跌至 66 億元，跌幅高達 38 %，顯示企業對於市中心老舊商辦的興趣缺缺，正加速將資金轉向蛋黃區外圍的新興聚落。
這波商辦交易冷風中「蛋黃區光環褪色」是最為明顯的現象。過去中山、大同、大安等核心區域，憑藉著成熟機能與交通優勢，即便屋齡動輒 40 、 50 年，仍因具備都更改建效益而成為投資熱點；信義全球資產公司指出，今年市況出現劇烈反轉，主要原因在於市中心屋主對價格認知仍停留在高點，態度強硬且降價意願低，造成價格僵固。
反觀買方多為有實際營運需求的企業，在銀行限貸令與總體經濟不確定性夾擊下，對於價格敏感度極高，不願再為老舊大樓的高公設比與維護成本買單，導致買賣雙方在價格認知上出現巨大鴻溝，洽談期程無限拉長。
另一個加速市區商辦失寵的關鍵，在於「新供給釋出」與「性價比」的權衡。隨著今年多棟新辦公大樓陸續完工，加上企業對於 ESG 節能減碳的剛性需求提升，買方不再執著於市中心門牌，反而將目光投向內湖、南港、士林等外圍商圈，甚至是新北市的新莊、中和、新店等新興辦公聚落。這些區域的新大樓不僅硬體規格符合現代辦公需求，價格也相對親民，高性價比優勢進一步削弱了台北市區老舊商辦的競爭力。
此外，美國關稅政策未明等國際局勢變數，也讓企業在資本支出上轉趨保守，寧可遞延購置計畫也不願貿然追高。
面對交易量急凍的警訊，信義全球資產公司總經理林三智表示，市場並非沒有需求，自用與置產買盤依然存在，只是決策更為審慎，市區精華大樓雖具資產稀缺性，長期持有仍有保值及抗通膨優勢，但若屋主堅守高價、缺乏彈性，容易錯失成交時機。
林三智建議屋主適度調整價格策略，在合理區間與買方達成共識，才能提升成交效率，否則只能「抱著資產過冬」，眼看市場機會流失。
