危老條例大修法 基地未達 150 坪獎勵縮水 狠斬紙片屋亂象
危老條例重大變革，內政部祭出 500 平方公尺門檻，小基地容積獎勵面臨嚴格限縮，力圖終結市區「鳥籠屋」亂象。
富比士地產王記者鄭志宏／台北報導
內政部今（ 27 ）日通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」修正草案，宣告危老重建將進入「去紙片屋化」。過去危老案無最小基地限制，瘦又高的「鳥籠屋」頻繁出現，嚴重影響市容與居住品質；修法明確訂出 500 平方公尺（約 151 坪）的分水嶺，未來基地面積若未達標，容積獎勵上限會大幅縮水，修法也引導市場走向大基地整合，告別小基地開發模式。
內政部次長董建宏指出，修法核心在於「精進重建適用範圍」，為避免過去基地過小造成都市紋理破碎，新法針對未達 500 平方公尺的重建計畫，將容積獎勵上限嚴格下修為基準容積 1.2 倍或原建築容積 1.1 倍。換言之，若無法整合出約 150 坪以上的基地，開發商與地主能分回的坪數將顯著減少，開發誘因大減。
同時，為落實改善居住環境，新法也明定重建後的合法建築物，其住宅使用比例須達二分之一以上，杜絕商業區藉危老重建取得大量容積卻未實質貢獻居住供給的漏洞。反之，若基地規模超過 500 平方公尺且配合提供社會住宅及福利設施者，則可享有最高基準容積 15 % 的額外獎勵。
除了針對規模設限，修法也釋出多項利多以換取地主支持。內政部說明，為提高參與意願，修法比照都市更新條例，新增協議合建的稅賦優惠，原所有權人與起造人因合建辦理產權移轉時，土地增值稅與契稅可減徵 40 % ；施工期間及完工後 2 年內，地價稅及房屋稅亦可減徵 50 % ，直接降低地主負擔。
此外，全台逾 30 年老宅已突破 500 萬戶，不可能全數拆除重建，草案也將條例名稱修正為「都市危險及老舊建築物重建修繕促進條例」，刪除原定 116 年 5 月的施行期限，並納入「老宅延壽」機制，讓結構尚可的建物能透過修繕補強延長使用年限，提供民眾在重建之外的務實選擇。
面對「人屋雙老」的嚴峻挑戰，政府政策已從初期的「遍地開花」轉向「重質不重量」。這次修法確立了危老條例的永久性地位，消除了市場對於「落日條款」的焦慮，讓整合過程不再受限於時間壓力，隨著小基地獎勵紅利退場，未來的房市戰場將回歸土地整合能力的對決，內政部修法等同於「棒子與胡蘿蔔」並進，未來將逼出具備規模經濟的重建案。
