房貸餘額衝 11.49 兆新高 竟是寬限期惹禍
房貸餘額雖衝上 11.49 兆元歷史新高，但年增率卻創兩年新低，在寬限期效應下，市場呈現「餘額虛胖、買氣急凍」的矛盾現象。
富比士地產王記者鄭志宏／台北報導
中央銀行公布 10 月消費者貸款及建築貸款餘額達 13.4 兆元，房貸餘額雖然持續攀升至 11.49 兆元，再創紀錄，但年增率卻溜滑梯降至 5.1 % ，創下 2023 年 8 月以來、超過 2 年的新低點。
買氣明明急凍，為何欠銀行的錢還越來越多？說穿了，這不是房市熱度回歸，而是「新青安」政策下的 5 年寬限期發威，借款人只繳息不還本，導致貸款本金水位降不下來，這種「餘額虛胖」的現象，正好說明極其矛盾的市場怪象。
10 月購屋貸款餘額單月雖增加 372 億元，高於上月的 257 億元，並不代表進場買房的人變多。央行官員表示，整體貸款餘額之所以能維持正成長，主要是受惠於新青安房貸的長寬限期效應，許多申貸戶選擇延後償還本金，使得分母（餘額）居高不下。實際上，房市在信用管制措施持續發酵下，投資客退場、自住客觀望，市場熱度早已不復前兩年的盛況，年增率一路下滑就是鐵證，顯示資金去化速度遠低於預期，房市正處於「有價無市」的盤整期。
至於被視為建商推案信心指標的「建築貸款餘額」， 10 月數據由負轉正、終止連三黑，月增 288 億元來到 3.45 兆元，是否意味著建商看好後市準備大舉推案？答案恐怕是否定的。央行直接點破，回升主要是受到單一特殊案件影響，某大型壽險業者因地上權承租延長而進行鉅額融資，單筆金額就破百億元，若扣除這筆非住宅推案的融資，建築貸款年增率其實僅有 0.01 % ，幾乎是原地踏步，建商在政策緊箍咒下，態度依然極度保守，重心仍放在去化餘屋而非積極獵地開案。
最直接反映市場溫度的數據，莫過於實際的交易量。 10 月六都買賣移轉棟數合計年減 13.51 % ，其中台南更是重摔 33.17 % ，台北也年減超過 2 成。一邊是房貸餘額創新高，另一邊卻是交易量大幅衰退，這種背離走勢確立了目前「量縮價盤整」的格局，儘管消費者貸款餘額還在擴張，但成長速度明顯放緩，加上信用卡循環餘額寫下 11 年新高，暗示部分民眾資金壓力浮現。
在央行緊縮資金與高房價的雙重夾擊下，房市中長期趨勢仍將面臨修正壓力，短期內的數字回升，只是特定政策與個案造成的短暫火花。
